观点速读

    深圳的购房客已经稳定在趋稳和固定于以塘厦、黄江、大朗为中心的“深圳北”和以惠东、惠阳和大亚湾为中心的“深圳东”，开发商的集中服务以及政府的配套建设，都应集中在这两个区域发力，而不是画大饼人人抢深圳客。

    深圳人在莞惠的购房行为，已经从原来“捡便宜”的投机方式，发展到了自住倾向(来源:南方都市报 南都网)

    自2006年开始，随着深圳住宅用地供应基本消化完毕，房价逐年上涨且居高不下，与近邻东莞和惠州同类物业的价差最高拉大到十数倍，刺激了异地购房潮的出现。笔者早年组织的“珠三角看楼车”活动，有相当一批深圳人每年都参加，一方面价格敏感度不高，觉得邻近城市高端物业性价比不错，在升值前“捡便宜货”，先买先赚；另一方面，他们将在深圳投资房产所获厚利中，也会拿出一部分，分散投资到“房价洼地”，以长期投资的心态持有。

    从2006年到2009年，即使宏观调控如何严厉，在“深莞惠一体化发展”的概念下，总有一批深圳人前仆后继。三城市间的产业转移和交通轨道建设虽然年年都有利好消息，但从生活品质和工作机会等要素来看，差距却未见缩小，并没有让这些“深圳投资客”的前期投入转化为优质资产。一些产业低端、本地人口稀少的镇区，也令前来购置物业的深圳人深感“有价无市”。

    2010年，深圳开始执行“限购令”，让莞惠开发商着实激动了一把，加上三地轻轨交通的开建，一时间甚至吸引很多深圳本地房企如星河、卓越、佳兆业、花样年等大量在深圳周边镇区购地。

    但2011年全国性的“限贷令”，令深圳人投资内地市场的动力全面消减，同期境外投资热更加大了深圳投资资金的外流，让深圳房企进退两难。目前，深圳人到周边城市楼盘成交的总体比重，已从2010年的20-30%，萎缩到2011年底的5%以下。

    不过，2012年初由于流动性阶段性放松，我们观察到以塘厦、黄江、大朗为中心的“深圳北”板块，以惠东、惠阳和大亚湾为中心的“深圳东”板块，一批资源型项目成交势头依然迅猛。中信、万科、碧桂园等国内一线品牌开发商，开始集中面向深圳发力，且开发体量极为惊人。(来源:南方都市报 南都网)

    深圳购房行为已经开始集中稳定，房企的配套服务和政府的设施建设也应当适当向此区域倾向(来源:南方都市报 南都网)

    “深圳北”和“深圳东”的井喷，亦标志着三地“同城故事”的发展趋向成熟，生活和投资取向从早期的“博差价”，向真正的“大深圳”概念过渡。可以说，随着深圳关内外一体化，城市生活中心向北、向东，形成一个个“副中心”，而房价的涨升亦随之从“中心”转移到“副中心”，逼使原关外客群，以“品质生活”为目的，在邻近外围的莞惠镇区置业居住，而不仅仅是“纯投资”。调控政策的观望期，也让之前在这些地区购地的开发商，加大了对品质和服务的投入，吸引了跨地区工作和生活的深圳客户。长期来看，优质的深圳客户群体，当然是莞惠开发商抢夺的对象，但其置业区域已经趋稳和固定于“深圳北”和“深圳东”了。当我们清楚了深圳置业者的集中选择，则可以确定开发商的集中服务（如接送车），以及政府的配套建设，避免房企和政府画大饼的方式。