国务院1月26日公布楼市调控新“国八条”之后的1月27日晚，上海、重庆公布两地房产税试点方案和执行细则，业内人士认为两地方案，亦未来沿海发达城市和内陆欠发达城市将出台房产税的两种模板。

其中，重庆方案更为严厉。如重庆房产税征税税率最高可达1.2%，而上海征税税率最高暂定为0.6%，如应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

上海方案更宽松的同时，更具可操作性。比如征税对象不包括存量房，这就避免重庆细则中自行报税过程中的纠纷（中国纳税人很难做到主动性报税）。仅对办法施行之日起，上海市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)，以及非本市居民家庭在本市新购的住房者征税。

重庆细则不但过严，实施过程和方式显得非常复杂。方案采取分步实施的方式，首批纳入征收对象的住房为：1.个人拥有的独栋商品住宅；2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。

重庆方案还留有“后招”：对未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，也将适时纳入征税范围。

笔者分析，两个方案的差异化特征集中在内陆城市是“主城征，郊区不征”；沿海城市是“多购征，存量不征”，原因是各自发展阶段不同，在土地和住宅供应上各有侧重点所致。相信同属沿海发达城市的深圳，上半年亦将出台房产税暂行办法。方向将类似于上海版本，内容可能包括：

1、对象为非深户籍和拥有二套住房以上家庭（顺应“限购、限贷和限外令”措施）；

2、对原有房产可能不征（考虑到原住民和主流利益阶层）；

3、按家庭人均面积（如50平方米以下），而不是市场估价，作为起征点（本地户型严格的90/70规定）；

4、差别化征税，税率不会过高，如在0.3%-1.0%之间，分别按超标面积大小来确定累进税率，重点对于多套房和大户型进行征收；

5、较为人性化，给予过渡期。如方案出台后一个月后才正式实施；即使面积超标，但属家庭唯一住房的在售出后，可返还房产税；家庭子女成年后，首次购买唯一住房的予以免征待遇等。

如按此方向出台方案，主城区（原经济特区范围）中小户型的次新房源（10年楼龄以内）会非常抢手，价格将持续上涨（罗湖和盐田两区值得关注）。而原特区范围以外的别墅和多拼大户型，其新房售价将得到明显抑制；获利幅度较大的部分二手房，甚至可能发生暂时性的抛售潮（因其会影响家庭未来在主城区购房，因此挂牌量将较大）。 

总体而言，此次两地出台的房产税方案，更偏重于抑制国内二三线城市的普通住宅，和一线城市的豪宅价格的过快上涨。对原户籍居民影响非常有限。