深圳以及与其紧邻，同处高铁轻轨线上的莞惠楼市，2010年底成交价量齐涨。但几乎八成购房者来自深圳的惠州市惠阳区开发商普遍担心明年还会不会如此多的深圳客消化三百多万平米的存量房产。

笔者认为，好的方面是惠淡大亚湾区域对于深圳，可能成为类似于“华南板块”（南沙、番禺）之于广州的地位；不好的方面，是开发商预期过高，而人口流入速度可能较慢引发的“空城”效应。

对于大部分土地近年“高价”售出的“大亚湾经济开发区”来说，手里大把的钞票，却无法吸引到足够多的外来移民，形成不了“小特区”，让买地的地产商们心忧不已，是目前摆在政府官员面前最大的难题了。