“415”全面收紧二套房贷政策一出，以“不差钱”闻名的开发商坐不稳了。

号称要“捂盘”到年底的罗湖某名园，在二套房贷新政出台后第2天即开放高层样板房；并采取“不分楼层价差，先认筹先定房号”的特别销售策略，现场看楼客如过江之鲫。

此项目三年前即开建，主体去年上半年建至三分之二，本已符合预售条件，但由于楼市转暖，工程有意放缓，直至本月才领预售证。前期据悉开发商本准备下半年发售，均价不低于3万元/平米。

户型为部分双拼的107-160平米的三至四房，少量复式大户单位。现场销售员称楼层价差很少，今天开始以“锁定10万元选房诚意金”方式，先交10万元认筹金，即可先定房号，开盘日认筹金直接转为定金，并减相同金额总价，开盘后将上调售价。销售价格为南向3万元/平米起，北向2万4千元/平米左右均价，已较原预期缩减一成。

笔者上午到场，发现看房客以多口之家为主，绝大多数属有车一族；现场以平均每分钟放行五批客户计算，上午约有600人入场参观样板房。

考虑到其位置除南向山景外，“边角路冲”兼备，地段无学位、配备、交通、商务优势，但价格已与罗湖首席名盘“百仕达花园”二手房持平，显然性价比一般。

但由于本地改善性换房，仍有很大市场需求，故目前定价应有较理想销售业绩。看来，要遏制住深圳新房价格过快上涨势头，在供求关系紧张，持有成本低廉前提下，仅依靠“一刀切”的提高二套房购买门槛措施远远不够。

建议有关部门抓紧制订老城区旧房改造的“城市更新管理办法”细则，应对业主自选建筑商，翻新或重建原住房予以政策性明确指导意见，如：规划容积率全面调至5以上，原业主返迁面积比例可调高至一比一点五，再对增建部分以微利价回购，面向无房家庭（不限户籍，有两年以上社保纪录，家庭成员无任何房产或原房产已出售条件下，即可按申请先后顺序排号认购）公开发售，此类项目要定向予以税费、贷款、免除90/70户型限制等扶持措施。

按目前20年楼龄老房1亿平方米计算，平均每年更新10%，即使除去回迁面积，每年新增“微利商品房”将不低于4千万平方米（30万套左右）。如此一来，大大缓解优质地段的新房需求，真正解决关内住宅用地十年零供应造成的人为“垄断土地”，供需紧张下新房价格高居不下问题。