海南是我国的经济特区和热带鸟屿省份，在建省办经济特区二十多年后，再一次得到国家的政策扶持。在酝酿8年之后，2010年新年伊始，《关于促进海南国际旅游岛建设发展的若干意见〉，宣布将海南建设成为“国际旅游岛”，“零关税、免签证、放航权”等重大改革措施将加速海南向世界开放。

作为国家的一项重大战略部署，海南国际旅游岛规划赋予六大战略定位：我国旅游业改革创新的试验区；世界一流的海岛休闲度假旅游目的地；全国生态文明建设示范区；国际经济合作和文化交流的重要平台；南海资源开发和服务基地；国家热带现代化农业基地。

在国际上与这一定位类似的岛屿还有夏威夷、冲绳岛、济州岛、巴厘岛等。由于海南岛的纬度与夏威夷相当接近，有着同样迷人的沙滩与阳光，若干年后，海南岛有望成为下一个夏威夷，这给了海南由一个变末梢为枢纽、变边缘为中心的难得机遇。

按照最新规划，海南全岛将建成“一海、两市、三市”的旅游区域空间布局。三亚将成为海南两大引擎城市之一，发展成为世界一流、个性鲜明、规模适中的“热带滨海精品旅游城市”。

消息一经公布，无论是潜伏已久的，还是瞬间涌入的，全球资本、国家资本、民间资本......，一个半月时间，海南三亚、海口、兴隆等地数千公里海岸线上，数百个高端豪宅项目在售商品房竟被全部消化。别墅、高层等商品房价格一天一个价，几乎都被炒高二至三倍。单三亚市一地，两个月不到就销售100多万平方米各类物业，交易额逾二百亿元人民币，是往年的两倍多。

上周末，笔者与众厦地产考察团一行参观了三亚市区和清水湾、香水湾、富力湾等十多个楼盘，大多数仅剩尾盘单位，别墅普遍在5万至13万元每平米之间、高层全装修公寓则在2万至4万元每平方米之间。

在宣传资料上，“成就东方夏威夷”，“国际养生度假中心”，“世界高尚湾区生活”等成为通用定位；“制造世界的向往；一半是海洋，一半是天堂”等，成为通用形象；“户户面海，全装修公寓。国际养生保健医院，万国风情街，超星级酒店（均与世界知名品牌酒店集团合作），奢华游艇会，高尔夫，机场和铁路一线直达”等，成为普遍的产品标准和配套。

如果说，过去的海南地产，还可以用“旅游地产”来定义，并与国内其它“目的地”旅游城市，如大连、昆明和成都等，处在同一价格水平，那么从2010年开始，基于国际化的“度假地产”概念，海南房价正在颠覆所有已知的定价规则、因素和尺度。

与笔者同行的一位业内资深地产人，在对比三亚和深圳房价后感叹，如果按传统的居民购买力和租售比值等指标衡量，这里的定价水平已经是深圳等国内一线发达城市的几倍以上。

举例来说，深圳居民家庭收入储蓄15年可购买一套优质市内两居室单位，而在这里本地人要用40年（这说明购买群体是外来购买力）；一套位于市区的全装修的普通商品住宅，在深圳的购买总价为60-80万之间，如在北京和上海，可能还要上浮30-50%左右，但目前在三亚的市区和海边，这类住宅单位售价最少要170-200万元，甚至更高（月租金在2500元左右，以租金回报率计算，可能连银行贷款利息都抵不上）。

因此，去过的旅游者们都说，海南房价有泡沫。但在近期召开的“两会”上，海南省领导表态：“海南目前房价并没有泡沫。原因是涨价最快，购买力最集中的主要是第二套房以上的非自用性住房。”他认为：“只要解决了海南本地居民的保障性住房，规范商品房交易顺程，打击囤地囤房，则房价完全可以随市场变化而变化”。其潜台词强调了“楼市有风险，投资者自负”的商业化原则。

海南房价未来的空间还有多少？众所周知，海南目前面临的硬软件设施落后、就业人口素质和政府工作作风等问题，仅靠几百家开发商的投入，是无法在几年内从根本上扭转的。

除非在管理机制和架构上，超越30年前“四大经济特区”的改革力度，办事效率与世界一流国家看齐，海南的“上层建筑”，才能适应超常规发展生产力下的“经济基础”需要。

否则，今天的“海南地产热”，或许连“迪拜”开发模式都不如，不过是又一场“庞式骗局”般的“击鼓传花”故事罢了。