上周笔者接受经济参考报采访，提出两个观点：

一是深圳房价明年初将跌至1万6-1万7千元/平米；二是未来五年深圳房价将和香港接轨。

观点一：看淡短期，深圳房价明年初将跌至1万6-1万7千元/平米

受国际金融危机影响，2008年深圳楼市一直处于调整期，直到下半年国家出台一系列优惠措施后才有了起色，直到2009年1至3月，深圳房价都在1.1万元/平方米的水平上徘徊。在信贷开始向二套房放宽的刺激下，前几年压抑的刚性需求集中在春节后释放，新房成交量在二季度有很大提升。

2月份，深圳新房均价不足1万1千元/平方米，但成交面积为48.84万平方米，同比上升580.24%，到5月份，深圳房价升至1.3万元/平方米左右。开发商在深圳春季房地产交易会上开始取消降价促销措施，“特价房”绝迹。

某位于南山前海楼盘，2008年秋交会参展价格在每平方米9000元左右，春交会时的均价已经达到每平方米1.2万元。而到了6、7月份，深圳房价进一步上扬，达到1.5万元/平方米水平。

6月，银监会印发了“关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知”，二套房贷收紧的消息甚嚣尘上，一度令购房者和投资者陷入观望，业主也纷纷放盘，直接导致成交量速度萎缩。但此时，投资需求接棒了，深圳豪宅大量推出，总价动辄千万元一套，深圳房价开始“发疯”般飚升。
　　
8月深圳房价达到18830元/平方米，其中成交量最大的前10名楼盘共成交约19万平方米，约占全市总成交量的一半；前五名有四席都是豪宅项目。
　　
罗湖的幸福里、盐田的东部华侨城和东海岸、南山的“深圳湾”板块推出的豪宅供需两旺；地处关外宝安的招华“曦城”、龙华的莱蒙水榭山项目，一套双拼别墅总售价高达5千万至1.05亿元，比关内豪宅单价还要高。比价效应下，无论是普通商品房还是二手房也开始价量齐涨。2009年9月深圳房价20940元/平方米，10月房价20234元/平方米，深圳房价终于迈过2万元大关。

深圳楼价下半年领先于全国飙升的一大推手，是投资客的卷土重来。

一方面，深圳人到珠三角各城市置业的主要目的“投资”比例往往高达46.9%；另一方面，深圳楼市的投资客比例（主要是内地和香港投资客），由年初的不到10%上升到目前的30%左右。
　　
四季度后，楼市呈现明显的两极热销态势，即跨区域营销的小户型和豪宅热销，定位给本区域客户购买的中大户型滞销。

这说明，对未来房贷政策调整的顾虑，使投资和自住型买家，都对普通类型产品产生拒力。中大户型不如小户型好租，又没有资源属性，缺乏高端用家接盘，在未来的调整期，将成为促销降价的主力军。

11月，深圳新房成交量开始节节萎缩，“二万元”只维持了短短两个月时间，11月房价19172元/平方米，12月第二周，已跌破19000元/平方米关。

展望明年一季度，笔者认为，由于今年购买力得到充分释放，短期向上空间有限，本地投资需求已经向商用物业和二手房市场转移。加上新增普通商品房供应量上升，豪宅供销量下滑，深圳一手房价格向下调整可能性非常大，预计会在春节前后回落到1.6万元至1.7万元区间。
　　
观点二：看好中长期，深圳房价未来五年将与香港接轨。

笔者短线看淡楼市表现，原因在于2009年上涨幅度过快过多，去年底出台的营业税优惠政策退出，也将引发明年二手房市场降温；今年楼市涨幅过大，本身存在调整的需要，地方政府可能主动对豪宅交易采取特别措施，引发楼市明年下半年挤泡沫。

初步判断：明年房价会呈先扬后抑态势。但全年涨跌幅度也不会太大，在10%区域幅度内震荡可能性较大。

但同时，笔者看好深圳房价中长期走势，认为五年内将与香港接轨。

原因有三：

一是深圳产业经济结构更合理，GDP增速比香港快得多，深交所和创业板将刺激深圳成为国内交投最活跃的金融中心，五年后深圳证券交易量可能超超上海成为国内老大；

二是深港一体化，对深圳的好处远大于香港。同时，人民币升值预期带动更多境外热钱，经香港投向深圳，深圳的关外，或许就是下一个“浦东”；

三是“城市更新办法”出台，有利于缓解关内用地缺乏，使本地房地产投资资金外流的困境。房地产市场要发展，必须有可预期、可实现的可供开发量，才能有健康稳定的增长。

假设香港房价维持现状，人民币升值10-15%，深圳房价每年涨幅5-10%左右，五年后，从购买力角度看，深港房价将接轨。实际上，深圳后海房价已经超过了香港新界和九龙部分区域。

或许，2010年下半年，如果深圳楼价能发生一次调整，将是一个投资房产的较好时机。