一、四月份楼市步入全面恢复行情

    在税收及房贷政策逐步放宽影响下，全国和深圳楼市都在春节后走出一波“小阳春”行情。国家统计局5月11日公布数据显示，4月份“国房景气指数”为102.65，比3月份上升1.43点，同比上升1.04点。深圳市4月份的新建商品住宅销售面积为74.58万平方米，环比3月份增加0.7％，比去年同期增加一倍多；二手房共成交13480套，成交面积121.24万平方米，环比3月份分别增长22％和21.6％,二手房挂牌均价13360元/平方米，比上月上涨505元/平方米。新建商品住宅的销售均价为12331元/平方米，环比3月份上涨12.4％，比去年同期上涨3.2％。

    分析楼市成交大幅放量的原因，主要是政策面利多下，置业者信心回升，压抑很久的刚性需求大量释放所致。在刚刚过去的深圳春交会，仅五天时间，深圳新房成交达1401套，是08年秋交会期间成交量的3.6倍，日均成交280套；5月11日数据最能真实反映春交会期间的成交情况，当日深圳新房成交共281套，成交均价12309元/平米，备案432套，说明市场氛围明显发生较大扭转。

二、四月份宏观数据解读

    首先，虽然国内外经济形势仍然严峻，但有宽松的信贷政策措施支持，开发商资金链紧张局面较去年大为缓解，并有境外资金进入“抄底”的迹象。1-4月份，全国房地产开发企业资金来源为9552亿元，同比增长26％。其中，国内贷款为2322亿元，增长26.8％；企业自筹资金3288亿元，增长25.7％；利用外资158亿元，增长91.7％。

    其次，房地产依然是拉动国内经济增长的重要引擎之一，从土地开发、商品房施工面积等指标观察，4月份已扭转了年初房地产开发投资同比大幅下降的趋势。1-4月份，房地产开发投资分类指数为102.17，比3月份上升0.70点，同比上升2.04点。全国完成房地产开发投资5265亿元

，同比增长27.4％。完成商品住宅投资3658亿元，增长29％。全国房地产开发企业完成土地开发面积7615万平方米，增长4.6％。房屋施工面积14.26亿平方米，增长21.3％。其中，住宅施工面积11.07亿平方米，增长22.2％；办公楼施工面积5969万平方米，增长19％；商业营业用房施工面积1.63亿平方米，增长11％。

   最后，由于前两年房地产过热，总体上看市场仍呈供大于求格局。截止到4月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，同比增长4.2％。商品房空置面积分类指数为104.44，比3月份上升0.90点，同比上升9.83点。说明商用物业空置压力较商品住宅大。

  
三、春交会后，深圳楼市能否全面回暖？

    楼市和购房消费信心的真正全面恢复，一方面要观察国内经济数据，是否在持续好转，居民收入水平是否保持正常的增速；另一方面，从市场规律看，自用性“刚需”大量入市，仅仅完成了从底部回升的第一阶段。改善性需求的放量，也就是高端大户型产品的转暖才是真正的回暖。最后阶段是豪宅产品的旺销，将刺激房价在成交量配合基础上，联袂加速上场。

   据众厦地产监测，深圳商品房市场未来供应方面压力比较大。由于市场两年前的过度狂热，造成大量项目集中于今年推出市场。上半年深圳预计将有41个项目，551万平方米新房供应上市。其中一季度新批售19个项目，批售量241万平方米。全年预计可供销售新房面积超过1000万平米。

   面对供应压力，深圳楼市能否持续回暖？笔者对此持乐观态度。

   首先，从一季度销售排行榜观察，目前位居销售套数前列的，主要是首次置业者青睐的“低总价、低单价”的中小户型产品。但四月份随着一批中大户型高端产品，如圣莫丽斯三期、中粮澜山、半鸟城邦等持续热销，改善型置业入市迹象明显。

    其次，如果商品房销售价格明确超过市场承受力水平，则成交量很难维持下去。但各地开发商尤其是品牌房企，均已明确公开表态，在楼市供应充足情况下，将采取理性策略，不会盲目涨价。

    第三，房价上扬的前提条件是市场存量得到充分消化。近期深圳市场成交量放大很快，市场存量预计消化期已由去年底的12-18个月，减少为目前的5-7个月，其它一线城市如北京、上海消化存量的速度也很快。

    最后，市场真正回暖，信心是基础。从相关机构本届春交会上所做置业者调查情况看，本地购买力水平和对房价未来看涨者的比例，均好于去年的春交会和秋交会。深圳正着力打造“五个中心”，未来城市定位和区域发展前景被越来越多人所看好。

    此外，温总理近日在福建考察时澄清：“应对金融危机，远不止4万亿”，他表示：“政策恐怕这一年都会不断地出”。此表态对于化解国内针对经济前景的悲观情绪，以及刺激民间投资入市有非常大的正面作用。

    综上所述，只要开发商不过快、过度地盲目涨价，改善性需求将从下半年开始大量入市，从而引发市场真正回暖。如果到九月份，全年国内经济发展态势良好，信贷政策继续保持宽松，不排除明年房价重新回到上升通道的可能。