——２００８年，深圳全市总成交面积４０８７５６４平方米，宝安和龙岗两区分别为１５６１３５８平方米和１３８６２６９平方米，占全市比重分别为３８．２０％和３３．９１％，合计为７２．１１％；全市销售５０强中前１０强都位于关外，其中６个在宝安，４个在龙岗。

——随着深圳城市建设的发展，关内可开发用地已经不多，特别是罗湖和福田两区，除旧改项目外可供大规模开发的土地屈指可数。

——与２００８年情况相比，２００９年深圳住宅最集中区域依然在关外龙岗和宝安两区；关内各区除福田外同比供应都有所增加，但售价依然高企，普通住宅供应仍旧短缺。

提要一：关内看南山，后海豪宅当道

２００９年深圳关内住宅主要供应来自南山区。据众厦地产监测，２００９年南山区有近５０个在售楼盘，其中，南山的后海和前海片区将各提供近百万平方米住宅，片区房价悬殊呈两极分化景象。

南山的后海片区，主要定位为前海新中心区的国际住区。占地面积１３５万平方米的南山商业文化中心区也近在咫尺，海岸城购物中心、保利文化广场、深圳歌剧院等商业文化建筑各具特色，为后海片区居民提供丰富的购物、文化享受。今年以来供应充足，成为深圳豪宅市场的主战场，也是检验高端住宅销售承接力的试金石。

后海片区开售项目包括：颐安阅海（１．６万平方米）、曦湾华府（２万平方米）、百丽湾（２万平方米）、紫藤苑（２．６万平方米）和三湘海尚花园（３０万平方米）；接近入伙及现楼在售项目还包括皇庭港湾、后海公馆、博海名苑、浪琴半岛，以及卓越维港后期单位、卓越浅水湾的保留单位等，以上项目销售均价普遍在２万元／平方米起。

传统豪宅区华侨城和红树湾两个板块，有近３０万平方米高端住宅供应，包括了首地容御二期（１０万平方米）、中信红树湾五期（９万平方米）和联泰别墅项目（１０万平方米）。

蛇口片区有华侨城四海公寓（７．４万平方米）接近尾盘。下半年入市项目还有：招商雍景湾（１２．３万平方米）和招商花园城五期（２．７万平方米），以及半岛城邦三、四、五期（共５２万平方米）和新天湾畔（１７．６万平方米）。

提要二：前海普宅供应南山之首

南山的前海片区，自２００２年规划为南山主要居住区后，开发至今形成了上百万人口规模的纯住区。但在新规划中前海被列为物流园区，因此虽然片区紧临大南山和青青世界，拥有城市生态山体景观资源及前海湾海景，但受多条主干线经过并临近西部货运通道，片区售价仅及后海片区的一半左右。

目前前海主要在售项目是城市山林和诺德国际社区，近期发售项目包括：恒立依云伴山（１８．６万平方米）、泛海拉菲花园（４．８万平方米）和中海阳光玫瑰园一、二期（１１万平方米），共同形成关内普通住宅的主要供应区域。

南山普遍住宅供应还包括西丽片区，如德意名居（７万平方米）和十五峰花园（１８万平方米）等。

提要三：宝安已成熟碧海待发展

宝安区（除龙华和坂田外）是近年深圳楼价上冲最猛的区域。其中宝安新中心区、老城区与碧海中心区构成市场供求主体，其中，宝安中心区每年消化量都在１００万平方米左右，今年新增供应仅熙龙湾二期（１５万平方米）和天健时尚空间（７．８万平方米）。据众厦地产监测，幸福海岸二、三期（共１５万平方米），富通城六、七期（共１２万平方米），第五大道二期（１６．２万平方米），鸿荣源Ｎ１６地块（９万平方米）和福中福西乡地块（１５万平方米），６０万平方米的泰华Ｎ７项目等将推至明后年面市。

今年宝安本地市场需求西移，碧海中心区的金港华庭等销售火爆。据悉，嘉宝田西乡项目（４．５万平方米）和花样年花郡（１３万平方米）已经启动。此外，观澜是宝安楼市未来新热点片区，可关注招商地产开发的观园和澜园，以及和记黄埔地产开发的观湖园和盈峰翠邸，总建筑面积共约８０万平方米。观澜湖高尔夫别墅事隔两年将推出48栋“圣堤湾”（3万平方米）独体别墅，阶段性推高片区房价。另松岗的畔山御景花园（１０万平方米）也将在今年８月开售。

提要四：“大运”能否利多龙城？

龙岗区今年供应量为全市之冠，据众厦地产监测，全年推盘量约在３００万平方米左右，是去年的一倍以上。主力片区首推龙岗中心城，２００９年新推项目不少于１５个，总建筑面积达２４０万平方米。主要楼盘包括“大运新城”板块的阳光天健城、中海康城国际、绿景城市立方、奥林华府二期和招商依山郡三期等；“宝荷”板块项目的振业峦山谷和金众蓝钻风景；“老龙城”板块的公园大地、怡龙枫景园、阅山华府以及回龙埔旧改项目等。

周边片区如坪山、横岗在售楼盘有：深业东城上邸、佳兆业茗翠园二期、振业城二期等。

提要五：“中央居住区”崛起龙坂片区
 
２００８年以来，福田区平价楼盘稀缺，需求远大于供应。因此，靠近福田中心区，一关之隔的“龙坂”（含福田二线拓展区）片区，今年普通住宅项目销售异常火爆，比如两年来首次出现的“日光盘”——万科金域华府。

据众厦地产监测，未来三年，此区域将有１９０～２００万平方米、多种类型、不同档次的住宅项目入市。２００９年在售项目包括：万科金域华府、溪山、第五园、水榭山、圣莫丽斯三期高层等。未入市项目有：金地上塘道（６．７万平方米）、金光华龙岸（２４万平方米）、万科华昱项目（１０万平方米）、鸿荣源龙一号（８．３万平方米）、绿景项目（２０万平方米）、长城里程家园（５．３万平方米）、莱蒙·水榭春天（５６万平方米）、泰华项目（１３万平方米）、佳兆业的上品雅苑（２３万平方米）。其中大多数项目尚未进入施工阶段，预计未来此片区将形成“ＣＬＤ（中央居住区）”板块，销售均价逐渐走高，最终与福田中心区房价看齐。

  提要六：罗湖豪宅供应大增

“金色罗湖”主要由于区域旧改项目开发成本高昂，豪宅供应较多，民意财富积累较快等原因，普通楼盘的售价都在１．３万元／平方米以上，高端项目更是从２万至４万元／平方米不等。产品差异化严重，相互间缺乏可比性。

据众厦地产观察，目前罗湖区待建住宅用地总建筑面积约２００万平方米。其中旧改项目就超过１１０万平方米，２００９～２０１０年已知入市面积约７８万平方米。旧改项目包括：茂业收购的文锦北路地块占地在４万平方米左右，总建筑面积在２０万平方米以上；项目以北中铁置业旧改项目约２９万平方米建面；安业置业“罗芳村”改造项目建面４０多万平方米；绿景地产“田心旧改项目”２０万平米。

今年入市楼盘包括：兰亭国际、航天晴山月、鸿翠苑、金翠园等。高端项目包括华润幸福里、百仕达·乐湖、淘金山二期和仙湖公馆（凤凰谷）别墅等。

提要七：盐田楼市成交偏淡

“蓝色盐田”自然条件优越，山海资源得天独厚，但整体居住氛围尚不理想。自２００８年１０月“第二通道”开通后，自福田中心区到大梅沙片区的车程缩短至半小时内，一些不太在意交通距离的改善型置业者，已开始关注此区域优质物业。但目前盐田楼市仍是全市成交最不活跃的区域。

大梅沙片区以豪宅别墅和高级公寓项目为主，去年曾一度直线拉升片区房价，今年将有爱琴湾（１．８万平方米）、梅沙湾（３．２万平方米）等别墅项目入市，再加上去年发售的“东部华侨城·天麓”项目，“滨海别墅”板块与南山后海形成呼应。

沙头角片区住宅在售项目有蓝郡和山海名门，待售项目有金山碧海、新世界依山花园公寓及和亨城市广场（１２万平方米）等，供需相对平衡，市场关注度较低。

（本文发表于2009年4月30日深圳商报F2深圳楼市2009观察栏目）