谈房地产市场，必须先了解土地供应状况。这十几年来，房价的暴涨的前因就是土地价格的大幅度上涨。北京市从2011年起，住宅用地供应八成转移至五环外，住宅成交的八成无奈的以五环外为主了。北京城区人口向外纾解在2011年早已经确定，主要原因是北京四环内拆迁改造难题太多，无法完成改造的城区，只有纾解人口至六环区域是最佳方式。

我们看一下今年的土地供应情况：据北京市规划委公布的相关数据统计，2016年内，北京市将会完成13宗地块的出让交易，共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米，规划建筑面积约186.27万平方米，预计获得相关土地出让金455.655亿元。

整个2016年，北京相当长一段时间没有住宅用地供应。据统计，在6月2日，北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地成交以后，一直到10月9日，经济技术开发区II-6街区X84R3地块R2二类居住用地使用权被博大新元拍下，北京没有任何住宅用地成交的时间，其间长达4个月。

据中原地产研究中心数据，除了保障房、持有房，2016年入市的可供销售的商品房住宅用地面积，只有38.9万平方米，也就是仅仅一个小区而已，即使按90平米计算，也不过是4300套而已。

而据去年12月5日我在南京接受南京腾讯网记者专访中提到，2015年北京商品住宅用地供应不足1万套，近年来，北京市年度纯商品住宅供地均不足2万套。只好用配建方式的自住型商品房代替商品房。也就是遏制北京商品房房价数据的方式，却抬升了纯商品房楼面地价成本。这就是北京市的土地供应状况。

事实上，北京市纯商品房只能豪宅化，且豪宅化向外延展到了大兴、门头沟甚至延庆，延庆也有了3.1万楼面价格的出让地块，门头沟大兴今年成交土地楼面价达到4.7万，未来上市的商品房部分，按规律至少10万元/平米。

北京市，正在努力疏通道路，尤其是断头路等造成北京交通拥堵的主要因素。对玺源台交通利好的消息：12月12日下午，北京代市长蔡奇实地调研交通设施建设、拥堵治理、路网优化等工作并召开座谈会。他强调，北京作为超大型城市，交通承载能力是城市发展的约束性条件。要把治理交通拥堵摆在更加突出位置，坚持标本兼治和硬软件并重，注重解决群众关心的热点难点堵点问题，努力为建设国际一流的和谐宜居之都提供有力支撑。

在东城区和西城区，蔡奇先后察看了“断头路”打通工程和京九线铁路沿线道路“平改立”实施情况，听取了两区交通建设进展汇报。他要求城六区自我加压，确保明年次支路开工建设项目不少于今年。

北京主城区六区受制于拆迁难度大，无法改善干支路的交通状况，解决城区拥堵问题，需要的是土地财政的大量支出不说，拆迁力度也要加大。这恰恰是北京土地供应困局的真正原因。北京二环内的疏解性规划定义是二环内恢复古都原貌（二层建筑以下）。这样，二环内实现区域的商业价值就成了北京市实现城市规划必须考虑的问题。

我们看到的消息是北京市正在严格清理。很多大型的小型的三环四环之内的商场批发市场，小菜市场，小批发市场，都在清理范围。更有消息提到：民居私开的商铺也被封堵。作为城市主干道的北京市区各条小街道，饭点时间基本被私自停车占据道路。

一个百思不解的题目就是北京市越是中心城区，商业价值越无法提升，主要原因就在这里。老旧小区老旧福利房老旧的高层电梯房由于缺乏物业管理，电梯更换都无人负责组织，且已经成为出租屋的楼宇，业主也没有动力在老房危房中投入精力物力财力改善居住状况。更没有商业街铺价值的提升空间。

这样，新建的住宅小区，必然配备临街商业配套。一方面方便社区居民生活购物，另一方面为社区的加速成熟带来利好。在电商的冲击下，大型商超逐渐衰落，逐渐将被社区临街商业所代替。购物方便，避免交通拥堵，还可以享受服务上门，临街商业的价值逐渐被市场认可。例如香港恒隆地产的奢侈品购物中心的每平米租金收入，竟然比不上其在铜锣湾人流旺盛的临街商铺。

北京由于土地供应困局，二手房时代已经悄然来临，这也导致了北京新房在楼面价高涨，土地供应转移至六环以外区域后的必然豪宅化。中介机构数据显示：2016年 北京市住宅市场新增供应26869套，同比下降38%；供应面积409.54万㎡，下降32%；成交47592套，下降12%；成交面积726.91万㎡，上涨6%；成交均价37362元/㎡，上涨26%；成交金额2715.89亿元，上涨34%；目前存量49215套，下降30%。 

而北京2016二手房年成交27万套，新房只有4.7万套。85%成交是二手房。2016年北京完成新增纯商品住宅供应38.9万平米，按豪宅建设标准120平米计算，也不过3200套。为什么会如此？实际是北京存量用地整理完全不可能，新增建设用地受到指标限制与划定城市开发边界要求，根本无法加大建设用地哪怕是产业用地与基础设施建设用地供应，更别说已经十几年无法完成年度土地供应的住宅用地了。

原因是多方面的，供给侧改革在房地产领域，尤其是一线与重点城市的土地供应矛盾解决起来的难度太大。很显然我们对市场的了解还不够。所以，长效机制建立真的不可能一蹴而就。​