陈宝存：现行调控政策连央企都被害了

    2012年年初我也是这个话，稳增长，不管是销量还是价格都是稳增长，因为在遏制的政策没有完全退出的情况下只能是稳增长，对2013年有预测的话还是稳增长。

    政策与市场的双方面的原因，毕竟来说限购政策甚至房产税或没有落地，这些是威慑作用。实际上市场的供应情况来讲明年应该是暴涨，但是现在政策抑制，想实现暴涨明年不太可能。

    我从来不猜政策的，可能各种场合在解读的时候我会说到政策，但是我从来不相信政策，从来不认为中国就是政策市，中国就是市场，已经是完完全全市场。为什么这么说呢？实际现在很多人在说我们加大土地供应好吗，不好，也不可能，没有一个地方政府不想卖地，但是现在问题是地从土地的收储拆迁安置这种阶段开始一块地至少有五到八年的储备时间，拆迁的时间包括后来的七通一平的时间，从2002年、2003年开始所有的调控没有给地方政府任何土地储备的空间，时间的空间没有，什么准备都没有，而是一刀切了。

    我们做一级开发的时候就能体会到，现在拆迁一个项目特别难，这个项目到市场上去的时候特别难，这样的话限制了得到政府供地的能力。实际地方政府是特别希望把地都供应透，但是根本就不可能，尤其北京这个市场。咱们现在知道刚才都说，王亮也在说，现在住到六环去了，这个是必然的。因为主城区拆迁根本无从拆起，价格特别高，钉子户的预期也高，高到了根本就拆不起的地步，一拆那地价就是天价地出来了。这种情况下实际上虽然说前三个季度房企都不拿地，因为看不到未来政策的趋向，但是到后面第四季度房企纷纷拿地，前三个季度没地，明年干什么，必须拿地。大家都有积极性拿地的时候，对未来比较看好的时候，这个也是与它的经济稳增长有关，大家都对未来看好，这两个月只要是出让，肯定是天价地的局面，这也是没办法的事。

    我这两天一直在说台湖地块的事，整个楼面价干到1.5万多，北京东六环两年之内可能照着2.5万—3万去了，重回2010年最高的价格，这是必然的情况。房企得活着，我一直从房企过来，包括我们自己经历过天价地的过程。最早的时候我们有一块地在房山，05年、06年两年唐山本来只给了三块地，结果临时只给了一块地，80家房企抢这一块地的时候最后我们拿到了，我们在80家竞争当中拿到的。实际这么几年土地供应是一个特别难的难题，但是大家都错误理解了土地供应只要地方政府加大，地方政府绝对加大不了，国土部现在所谓的抑制地价的手段根本完全是不靠谱的。为什么说不靠谱？定一个溢价率50%，人家现在都掌握在46%以内，实际上现在底价上面提升了，如果要把整个地价的底价提升到一定高度的时候，溢价率不高。

    土地这个问题一个是解决不了，一个是价格不可能调，再有为什么最近拿地这么疯狂，一定要考虑现在刚刚出来的《土地管理法修整草案》给农民的补偿要提升十倍的概念，那未来新的土地收储阶段土地的底价就高不可攀，那现在还不拿，非等着两年之后又涨了一倍再拿？房企没这么傻。房企现在拿的地虽然大家认为是天价地，实际现在就是洼地，就是最低价，两年以后或者明年开始再拿的时候可能低价真的翻一番了。

    虽然大家说农民征收这块补偿增加十倍，我认可的在未来五年应该增加两倍左右。现在一定要在最低点的时候拿地，现在所有的天价地都是未来五年市场的最低点，那房企不拿地还真没有复制的，没有别的可供的。北京七环都是河北省，不能到河北省拿地，六环成为争夺的焦点，当然也是地方政府只有在六环上供地，五环以内无地可供，这种情况在全国很多市场都是这种情况，一线城市都是这样。主城区土地越来越少几乎绝迹，你敢拆恐怕北京下一次拆迁在主城区在二环拆迁估计成本得十个亿的补偿，那肯定是没办法。既然刚需已经到了五环以外到了六环，现在台湖拍出这个价格来现在觉得是高价，那两年之后这个就是底价，没有一个天价地不影响房价的，而且没有一个是天价地做不来的，要盈利照着两万三万卖。

    我们在房企考虑拿这块地未来两三年的升值空间。能拿地的房企，看市场的能力肯定是很强的，肯定比国土部强比住建部强比老百姓强，未来的形势我觉得天价地是筑底的，现在所有的天价地都是筑底的价格，还有一倍以上的增长，五年房价翻番，《拆迁安置条例》还有土地管理法修改一直盯着农村土地拆迁这些成本，成本那么高了，要再想下去根本不可能。

    昨天晚上一个记者采访我，有一个解读，目前土地出让这个现状已经影响到哪些企业了，地方政府包括保障房建设是缺乏资金的，几乎政府没有投入一分钱，至于中央政府投入一千多个亿有是土地出让金的一部分，我经常讲大于2%左右的土地出让金拿过来做廉租房地产给地方拨过去了，一千多个亿一个城市两个亿，两个亿能干多少事我们也知道。这两年由于土地出让有的一级开发做完，但是土地开发出让出不去，地方政府无法回购保障房，卖不出去地没办法回购。我知道一家央企的公司目前单单一级土地开发还有房地产的贷款已经80多个亿了，都押在哪儿了？这家企业称保障房一级土地建设占到总量的90%，恰恰给政府做事，地方政府把这家企业坑到80多个亿的贷款回不来，本回不来利息回不来，这家企业现在所有的业务没法开展，这个绝不是一家企业的现状。 

    做基础设施应不应该？应该。所有的经济转型都要把新的行政区或者新区新开发区的管网配套设施做起来，我垫了80多个亿不给我本不给我利息还不给我利润，什么都不给我，现在在这儿压着。地方政府可以拍拍屁股，企业能吗？北京朝阳区每一天土地储备贷款的利息要拿出来1300万，这个贷款完全是从银行贷过来的，银行不吃这个亏，可是土储中心或者让央企或者让地方国企、城投公司做的这个事，银行不给省利息，首先死掉的是城投、央企、地方国企，完完全全是替政府做事的人先死。国企央企尤其央企垄断的几个行业是可以的，但是像中建、中铁建还好一点，很多央企实际也在市场上搏杀，越侧重给地方政府去做好事，地方政府越会害你。这个也不能怨地方政府，而是中央政策是错误的，害了地方政府。

　　中央政府拿限购政策砸地方政府的脚，地方政府直接砸城公司、央企、国企，这些公司怎么办？这种恶性循环最终所有的这些事情都没法做了，那还转什么型？我不相信经济转型步建立在土地上的，现在华东我今年去的最多，招商引资就是这个条件，土地不要钱。谁给你垫钱？城投、央企、国企，卖商品房的时候再赚回来。那你还不想赚钱？

    如果中国想成功转型要砸房地产肯定转不了型肯定要死掉。这些要有全方位的思考。必须得鼓励市场，必须得鼓励住房市场，住建部新的表态是从去年的鼓励刚需到现在鼓励改善性需求。你说这个政策明年还会差吗？现在已经是刚需跟改善性需求都得鼓励，那豪宅得鼓励，政策也在强调坚持不动摇，但是政策实际已经都改了。

    据说信贷明年投放要比今年增长16%，历史上最好的一个信贷投放的一年，那样的话加上稳增长加上地方政府的各种投资，今年20万亿，明年再来多少万亿，现在住建部领导刚在欧洲讲话，城镇化进程当中到2020年还要有60万亿的投资，这不是四万亿重回了吗？今年年初实际已经重回了，去年年底已经开始说重回了。未来不管城市化还是投资的增长，一切的一切最终要收回这些投资那就是卖地搞商品房，别的回不来。