陈宝存：商业地产的背后隐忧—转型之艰难

对话全经联——微访谈

    成都博客编辑部：首先感谢我们的嘉宾——全经联成都筹备组常务秘书长何良栩、华信大足房地产公司副总左明强、亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存、深圳兰德旅游地产顾问有限公司副总经理郑宗盛、同恒房地产顾问有限公司总经理文化勇、卧龙吟机构执行总经理杨明富。感谢他们做客我们的微访谈，赶快向他们提问吧！（以下摘录我与网友的对话）

    倾城之恋10：向@陈宝存提问：请问在未来两年，商业地产会不会遭遇目前住宅这样的存量压力？

    @陈宝存：我觉得住宅转型商业地产的企业过于盲目，商业地产开发与住宅完全不同。即便是万科，转型商业地产的比例也不过20%。存量压力更应该出现在的对于商业地产开发并不熟悉的开发商。前段时间来自于猎头公司的例子：去年入职万达，工作仅仅一年的小伙子，被某公司以年薪70万挖走。很显然，人才奇缺，用人公司过于盲目。没有人，哪来的好理念，如何能实现项目的开发价值？ 即使是万达，在招聘万千百货城市总经理的过程中，也存在人才难得的表现。商业地产，毕竟主要是投资性人群为主，过于盲目上量，城市综合题过多，必然产生一定的问题。

    张杰1：向@陈宝存提问：请问北京是否也有和成都类似的现象呢？

    @陈宝存 北京住商倒挂已经有时日了。成都什么状况？是不是城市综合体超量？规划成问题呢？ 

    夭夭2011：向@陈宝存提问：陈会长，你好！你怎么看待当前有些开发商不顾市场调研的盲目建设呢？

    @陈宝存：我要批评市场调研的很多公司，过于盲目自信自己的调研数据。我一直是开发商出身，而且是20年的财务经历，算账偏于保守，质疑的时候也很多。多年来的经历中，感觉到任何项目，在销售公司眼里都是好项目，这就有些盲目了。

    李棠2011：向@陈宝存提问：商业是不是房地产泡沫的终端？

    @陈宝存：科学合理的规划，科学合理的开发节奏，有序的推进，房地产不会有泡沫。需求支撑房地产整个行业的发展。

    病毒抗体：向@陈宝存提问：您好，请问商业地产的升值空间到底在哪里？怎么才能合理智慧的投资？

    @陈宝存：商业地产，更应该是地段地段。任何城市的市中心，都是逐步向外迁移的，要了解城市的发展规划特点。好的规划，好的地段，才有更好地升值空间。当然，还要看企业的开发能力，招商组市能力。有的好地段如果是差的开发上开发，也会有问题。

    疯过了：向@陈宝存提问：陈老师，您好。请问商业地产面对这种危机，想购买商铺是不是会晚一点比较好呢？？

    @陈宝存：从投资的角度看，晚了，也就没你的机会了。风险，就在于眼光超前对吧？等大家都反映过来，区位优势大家都看到了，就别考虑投资了。

    @陈宝存：吓我一跳！乔老爷！个别企业考虑压低住宅价格，转型商业地产，我觉得不是主要理由。根本应该是两回事！大型企业转型，绝不会看的是短期政策。我觉得中小企业，是根据拿到地块的特点考虑做住宅还是商业，还是商住两用的。
    成都-胡曼琳：向@陈宝存提问：全经联如何看待全国的商业地产形式？

    @陈宝存：全经联我不是负责商业写字楼的，而且，商业写字楼我还比较外行。所以不敢代表全经联说外行话，只代表我自己！我认为商业地产有隐忧。主要是量大盲目。四月去广州，和中房协的副秘书长何琦一起参加论坛，一路聊，大家看法是一致的。相对来说，只有住宅地产，才是缺乏的。
    丽莎：向@陈宝存提问：陈会长，您好。请问商业地产中是以商业运营为主，还是以地产开发为主？哪个定位会好一些？

    @陈宝存：没有运营，没有好的招商组市，开发之后的销售，存在一定困难。我一直认为，开发企业盲目开发商业地产是有害的。前期必须有商业招商组市的团队跟进！7月底去乐山，对一个已建成的项目把脉，朱凌波院长认为，难了！开发商业地产，绝不是盖楼那么简单！
    济南刘源：向@陈宝存提问：陈总，您认为二三线城市调控什么时候能出现效果，而这个效果能维持多久？
    @陈宝存：四季度，就该有一定效果，但是，别给予厚望。二三线城市的限购限价等措施，一般不比京沪。现在主要问题在限贷，在信贷总量耗尽。那么，明年的一二季度，经历结算难点之后，开发企业又抗的住了。

    @陈宝存：越热，隐忧越大，我看好的还是住宅，商业，养老，旅游，文化等等地产，毕竟是投资型人群为主，还是要慎重的。
    赖瀚林：向@陈宝存提问：陈总，你如保看待调控政策下的商业地产出路？

    @陈宝存：实际国内的房地产开发过程，过于迅猛，而且随着人民生活水平的急剧提高，需求的多样化，生活品质的多极化，也促进了各级各类需求，但是，任何事都有个度。房企，更不该只看短期调控，而要看长期趋势。商业地产，更是要循序渐进的发展才不会失控。
    雷位卫：向@陈宝存提问：陈总好，目前的形势，会不会发生商业过剩？如果发生的话又将如何解决？

    @陈宝存：商改住盛行，我认为是城市规划的问题。我们的城市规划，本身就有问题。而目前压制住宅，住宅的需求被转移到商业等等其他领域，统一的规划不科学，开发企业个体的开发方向也必然出问题。我认为，像成都这样城市综合体众多的地区，商业过剩是很可能的。

    @陈宝存：如果过剩，只能靠商业转住宅消化，但是，这种转型隐忧很多。所以，市场调研对商业地产开发更加重要。

    熊宝宝612：向@陈宝存提问：您好！随着成都秋交会的结束，大家对于当前房地产行业看法四起，越来越多的购房者持观望态度，您觉得本年最后一季度成都楼市究竟呈现何种走向呢？

    @陈宝存：具体到成都市场，由于关注度不够，不敢妄言。但是，我认为现在的持币观望者众多，主要是媒体选择性报道的问题，当然作为消费者，买房子想少花点钱是可以理解的。但是经历了08年这一轮，消费者日臻理性。四季度确实是难点，也是历史性的买点。

    成都博客蒋丽：向@陈宝存提问：陈会长，你刚才提到商业地产地段的重要性，那么请问现在北京什么地段最适合商业地产的发展呢？什么地段最后升值空间？

    @陈宝存：应该说，区域都是有中心的。北京也好，成都也好，都是过大的城市。各区域中心商业区，是不可替代的。这样，也就很难说偏远地区就没有商业开发价值，也不见得只有CBD才能做商业开发，关键是项目地位前的市场调研要搞准确！

    卧龙吟机构杨彬：向@陈宝存提问：陈老师你好，最近看到新闻上说的银监会开始限制商业银行停止对买卖商业用房的贷款，如果真是这样的话，对于现在是商业用房的发展有何影响呢？或者是说影响有多大呢？

    @陈宝存：影响不是想象中的大。商业地产限贷本身条件就高，本来也是投资性人群为主。像北京有些项目，投资者带现金买房的，不予贷款，少投资一套就可以了。再有，我关键是不相信目前的政策趋势会一直延续下去。
    木格措儿：向@陈宝存提问：您好，请问商业地产这么火热，“商改住”在成都存在的多吗？

    @陈宝存：这个问题，应该问问成都本地的专家们。问何良栩老师吧！
    罗洲：向@陈宝存提问：请问全国的商业地产现在面临着怎样的挑战？

    @陈宝存：不是资金，也不是土地，目前阶段我认为关键在人才。

    ziva2011：向@陈宝存提问：您好，您认为现在是投资商业地产的最佳时机吗？

    @陈宝存：应该是的，正好补住房投资限制这个缺！但是，要注意项目的特点。

    王琴：向@陈宝存提问：楼市遇冷，现在房企都纷纷转型，度假地产、养老地产纷纷崛起，您对这种现场如何看待？

    @陈宝存：刚才我提到了这种转型，事实上，过于盲目。我今天在微博上重发了《养老地产不能盲目上马》，昨天新华社有视频专访，也是谈养老地产。我曾经是中冶与中国人寿生态城养老地产的开发公司做前期规划。了解目前养老产业的大致特点。做过15年的国际旅游，也大体了解度假心理。
    周小婸：向@陈宝存提问：什么时候能迎来真正的楼市拐点？
    @陈宝存：不存在真正的楼市拐点，我们单方面只看销售市场，没有看到土地市场的冷清，这是相辅相成的。而且，一线房企，今年的销售创历史最佳。而真正的决定者，恰恰是他们决定的。万科，三季度已经接近了去年全年销量。
    沙子：向@陈宝存提问：陈老师，您好。请问商业地产和住宅楼盘在目前的形势下，有共同的隐忧吗？
    @陈宝存：住宅，来自于限贷限购，目前的存量房增多，不是大趋势。商业与住宅地产完全不同的是，商业地产的市场真实需求，不容易把握
    夭夭2011：向@陈宝存提问：陈会长你好！近年来新兴的养老地产似乎也有火热的势头，与商业地产相比，你看好哪一个呢？ 

    @陈宝存：更看好住宅。哈哈，砸场子的。

    爱家的家家：向@陈宝存提问：陈老师好,现在成都有很多专业市场,比如机电城,家居CBD,这种专业市场的销售与认知度会不会更低呢?

    @陈宝存：这些专业市场，更需要专业的开发管理招商于一身的团队。

    成都-胡曼琳：向@陈宝存提问：近几个月，成都商业地产常用“创富”这个词来作为营销的主题，陈老师，您怎么看待“创富”？现在商业地产真的有富可创吗？错过了创富年代的人，有什么更好的选择？
    @陈宝存：创富，应该主要是物业增值与后期经营的回报高！但是，不是所有项目都符合这个特点。我听朋友讲，成都城市综合体立项150多个？

    perliu：向@陈宝存提问：对于有一定资金想要投资的人来说，住宅有限制，那么商业地产是一个好的选择么？这样的"散户"投资商业地产会不会风险太大？

    @陈宝存：商业地产，项目与项目有根本不同！所以，对项目的选择尤其关键！

 

    成都博客编辑部：本期微访谈结束，感谢全经联6位嘉宾专业细致又激情洋溢的回答！同时感谢各位网友参与提问，我们下期再见！