陈宝存：二次调控后地产股领涨预示市场信心不减

    9.29新政在我眼里是装旧酒的大礼盒。（观点见博文《陈宝存：新政是装国十条之后旧酒的大礼盒》http://blog.sina.com.cn/s/blog_51556c0b0100lupm.html）八年的宏调，实际现在的政策不过是03年基础上的延续和加码而已，了无新意。所以我认为，9.29新政有效期三个月。之后市场形势将趋向明朗，而保障房的真谛也逐渐被市场所理解，对于商品房市场来说，土地供应下降的代价也直接表现为商品房供应量与需求量不配比。

    限购限贷限外，众多的限制只有一个理由：供需失衡。至于把市场上的空置房无限度夸张，甚至试图依靠房产税达到抑制持有的目的，最终将是徒劳无功的。而且我们知道的是，市场上大量的租赁房，实际来源于改善型需求人群新购置房之后，腾出的房源。当然也有大量的城中村旧城改造棚户区改造拆迁之后回迁房。这些都是极为合理的。

    市场表现，最直接的是股市。10月13日，沪综指收于2861点，涨19.95点，上涨0.70%，呈现六连阳；深成指收于12603点，涨229.72点，上涨1.68%，成交金额1725亿元。几天来一直关注地产板块，温和上涨的五天之后，今天地产股终于领涨大盘，以保利、万科为首的地产股纷纷大幅度上涨。

    个股方面，首开股份、荣盛发展、保利地产皆涨停；招商地产上涨超过9%；其他涨幅靠前的个股有：广宇发展上涨8.93%、世茂股份上涨8.25%、泛海建设上涨7.96%、浦东金桥上涨7.65%、金地集团上涨7.32%、大龙地产上涨6.96%、万科A上涨6.82%。中粮地产、华远地产、渝开发等亦有较大上涨，地产板块个股几尽全红。

    原因有两个方面：

    一是市场传言的加息，被中央银行行长周小川的讲话粉碎。在华盛顿参加国际货币基金组织（IMF）和世界银行年会的中国央行行长周小川表示，中国当前最紧要的问题除了抑制房价过快上涨，巩固经济复苏成果，还要降低通胀压力，为人民币后期升值寻找空间。周小川说：“因为财政刺激和货币政策已经发挥了相应作用，现阶段中国不能急于控制通胀率，不过，政府已经制定了一份可行性高的中期计划。”他表示，今年内，中国不会加息，不过也承认说，房价涨速过快是宽松货币政策的一些负面影响，但坚信决策者有能力调控好房价走势。
    二即是房产税在地方政府的实施细则中，均没有直接推出，至今仍停留在“加快推进”的阶段，我们知道的是加快推进房产税法理依据不足，而且加快推进从2005年3月就已经开始。房产税试点都这么艰难，全面普及更是万难。虽然地方政府热衷于征税，热衷于加税负的所有努力，但是房产税并非合理税种，也是绝大多数人的普遍认识。推进房产税，需要的是房地产行业税负和费用的全面调整。急于出台房地产税是没有道理的。

    我们再看看土地市场情况：

    据报道，10月11日江苏省明确出台个人购房契税政策，连夜江苏省再次紧急出台“省六条”。但是10月12日下午，“二次调控”后南京的首场土地拍卖会依然热度不减，更不乏地产大腕的悉数到场。位于当年仙林湖地王的“邻居”NO.2010G34地块，最终在万科、保利两地产巨头的激烈争夺下，保利地产公司以7.6亿将该地收入囊中，楼面地价4578元/平米。“7.6亿的总价还是有点高，但是迫于手中面粉有限，却也是不得不下手拿地。”开发企业老总如是说。

    10月13日《人民网》文章：《坚定不移执行中央关于土地住房供应向民生倾斜的政策》，我们看到的是商品房用地的减少已成定局。除非未来享受公租廉租房的夹心层观念转变，不再坚持购买产权房，否则商品房土地供应的局限，将决定商品房用地的争夺越演越烈。

    而且，即使像北京华远都无法取得保障房建设的用地资格。那么保障房建设与经营是否倾斜民企？倾斜如何落到实处？市场上占大约90%的中小民营房企的出路在哪里？这是我们必然关注的。没有他们生存的土壤，一方面可能有很多企业放弃行业投资，另一方面，坚持下来的企业只能千方百计抢夺土地面粉。

    市场走向的看法，企业不尽相同，这是可以理解的，所以我坚持认为，任何新政出台之始都会有很多舆论认为房价即将大跌，这种舆论倾向势必传导到楼市与股市的投资人，也必将影响二手房业主、经纪公司与开发企业代理销售企业的信心。那么，未来三个月的适应期当中，也必将有企业和业主选择放弃抵抗，自觉从众。但是，智者是存在的。

    即使08年，也有保利这样的睿智企业，选择低点拿地，并有巨大收益。而一向走在行业前列的万科，富力却反其道而行。

    市场分化是必然的。这也是投资置业者的短暂机会。长期看好行业发展也是共识，那么依靠这么细微的调控手段，最终的效果不会很好。

   活动预告：

    1、2010第四季度：楼市&股市，向左走？向右走？

    主题演讲《房产新政二次来袭，老百姓如何应对》——陈宝存

    时间：10月16日14:00—17:00

    地点：知钱俱乐部（东四环大郊亭华腾新天地大厦三层）

   详情：http://www.zhiqianclub.com/article-8957-1.html

    2、陈宝存：新政下房地产行业走势以及对股市的影响

    时间：10月23日

    地点：杭州（具体会场地址，20日以后确定）

    详情：http://www.zhiqianclub.com/article-9011-1.html