陈宝存：我们凭什么指望保障住房？

    保障房要成为我们解决住房问题的主要形式。原因是我们“居者有其屋”，亦或者“居者有其所”，高速发展的11年市场化，由于观念的转变，我们只好又一次放保障房的卫星。

    只是，保障房的概念从上至下有误区，高层把棚户区改造危陋房改造限价房经适房廉租公租房与中小套型商品房统统列入保障房范畴，而且规定上述类型的保障房用地占比70%，这是比较现实的考虑。但是，上述类型性的保障房，与新增城市人口有什么关系？哪类保障房才是新增城市人口可以轻松得到的？

    在城镇自有住房率达到87.8%，原有的基本居住是已经满足了的。所以，中国在建设50年的基础上启动的房地产市场化，主要目的是改善居住的问题，而不是城市人口中基本需求的保障问题。大量的政策房一直广泛存在于各级各类城市，特别是北京这样部委机关市直机关与央企国企众多的地区，政策房一直没有实质性的退出本该市场化的市场。

    那么我们现在存在的问题是新增城市人口的居住问题，以及原有城市居住改善与子女成人分户居住的问题。这三类居住问题，我们试图以保障房解决的，很难是前者，而后者如果真正得到解决，我们不能不依靠土地价格的提升，与拆迁成本的提升。

    我们的舆论与情绪化的表达，最牛钉子户被鼓励。只有到了北京“占道钉子户”张长福这里，舆论才开始谴责这种占道钉子户，实际很多阻扰拆迁的钉子户，最终的结果都影响了拆迁改造的进程。在城市拆迁改造的执行中，由于情况的变化，拆迁标准的变化，产生了众多的钉子户。我一直把政府公益性拆迁与商业性拆迁面临的问题分开，原因是商业性拆迁，以开发商为主体的拆迁，在法治建设完善的东部城市，根本没有违法拆迁的基础，反而出现众多不顾公众利益的钉子户。我们只强调了单方的守法，却一直忽视所有改造行为的又一方—被拆迁户也有守法的问题。

    在18亿亩耕地红线濒临突破的情况下，我们要求的高保障房用地受到限制。直接占用耕地建设保障房的条件已经不具备，所以经适房划拨用地已经根本没有存在的可能性。经适房之所以不能保障应该保障的人群很多人认为是公正问题，但我认为实际是经适房定位的问题。而像陕西眉县的经适房存在，只有地方政府征用耕地的超低价格才能支撑。

    所以不管你愿意不愿意，经适房必将退出住房供应的领域，经适房一定会成为历史的回忆。

    棚户区为主的城市改造，我们在鼓励钉子户的时候，最终加大的成本，一定是转嫁给商品房的购买者，因为毕竟城市改造的高补偿，资金的支持只来自于拆迁腾退出的部分可以上市销售的部分。钉子户抬高的成本，不得不被商品房的高价格所承受。在土地不可能无偿供应，甚至所谓的“租地制”受到拆迁安置与管网配套建设造成的土地成本高涨，几乎很难被地方政府接受的情况下，在地方政府财政困局下，保障房大建一定被地方政府选择配建到商品房之中。而配建，只能是加大土地成本，只能是助推商品房房价的高涨。我们又一次遇到了悖论式高墙的阻隔。

    本轮调控的遏制部分城市的房价涨幅的诉求，又一次被异化成房价大跌。如上的情绪化，我们忘记了一点保障房建设问题。究竟我们想要的是什么样的住房供应方式。

    我们曾经搞了很多年的高福利，试图由政府解决所有百姓的保障问题，不单单是住房保障。但是，我们的高保障对于效率的伤害，在1978年以前大家是极为清楚的。一个思想极为不统一的社会，强调的高福利一个由于客观条件的限制，所谓的保障成为最低的生存保障，对于1978年改革开发以前的回忆应该重新提上日程。但是，我们的计划体制最终受制于大锅饭体制对效率的伤害。所以我们选择了市场这一最佳配置形势。而瞩目的变化，基本实在市场框架内完成的。

    说远了，我们回到保障房话题。城市改造不可能针对外来人口的保障问题，那么剩下的是外来人口可以享受到的公租房、限价房、中小户型商品房。我们可以预见到的是一般地方政府选择配建10%左右作为公租房，我认为这已经是极限了。如果采用各方出资建设公租房，那么公租房的租赁费用，与市场租赁的差距可以不再考虑，那么公租房大建存在政治基础，但是不存在经济基础。

    至于限价房和中小户型商品房，主要的成本因素仍旧指向了拆迁安置和城市配套建设成本。

    那么，我们也就不该鼓励新增城市人口依靠保障房来解决住房问题。承认这一现实虽然需要勇气，但是，这是政府和舆论必须做的。