陈宝存：房企不要恐慌杀跌，追跌只会更跌

    上海市场显示回暖迹象。持有税种风声渐淡的政策稳定期，对房价的预期会被对市场供求失衡的预期所取代。数据显示，上周（6.21-6.27）上海市商品住宅（剔除动迁房及配套商品房项目），成交面积为10.7万平方米，环比前周（6.14-6.20）的6.5万平方米大涨64.6%。沪商品住宅成交面积大涨六成均价小幅反弹。

    上周（6.21-6.27）沪商品住宅成交均价为19148元/平方米，环比前周（6.14-6.20）上浮了6.4%。前周商品住宅均价跌至新政以来最低，上周出现反弹，但并未超过20000元/平米，沪房价平稳下调之势已成定局。

    北京市场目前数据仍不乐观，但是，成交价格也基本有回落。

    “链家地产”近日发布的一份北京二手楼盘统计显示,在楼市新政出台后的两个月中,大多数楼盘的成交量骤然冷清,其中,350多个楼盘的成交量为零,129个楼盘的价格跌回去年底的水平。

     统计显示,自从今年4月中旬“国十条”新政出台后,今年上半年北京二手房市场总成交超过40套的450个楼盘均受到不同程度的影响。其中,在月均房源挂牌量超过10套的楼盘中,35个楼盘在新政后的成交量为零。

    此外,大多数楼盘的成交价格在新政后出现明显下降。其中,129个楼盘价格回归至去年底的水平,2500个楼盘的价格低于今年3月份,降价楼盘总比例超过65%。尽管1400个楼盘的价格出现小幅回落,但与前两个月相比,价格仍然处于高位。
    目前是供需双方的博弈局面。谁先撑不住，是将失去市场先机。至于央行报告关于房价下跌10—30之间，实际在目前的市场状态下已经是十分可喜的局面了。至少大跌的预期与08年相比小的多。

    楼市严政与08年相比更加强烈，但是市场没有08年的恐慌局面，说明经过07至10年的的一轮调控，加上舆论的翻云覆雨，真实的消费者越来越倾向于理智，随着土地成本的推高，不再相信楼市崩盘或者大跌的消费者越来越多。

    08年8月18号的文章《房企过冬全攻略之三—追跌只会更跌》，现在看依然还有参考价值。文中写道：“削价竞争一直是国内市场“一收就死，一放就乱”的根源！这样的企业多了，才有产品降至成本线之下！
    好在房地产市场不会出现成本以下销售的局面！毕竟，土地资源的紧缺，供求失衡这一状况改变不了。追跌只会更跌，在中国的股市表现的最为明显,散落的中小股民的追涨和追跌很正常，但是股市与楼市不一样就表现在这里。消费者的观望，即使是该抄底时也还在观望，还在盼着房价能大跌到市场化之前，根本不知道地价和所有建筑成本的上涨不可逆转。
    指望降价来提升销售是徒劳的。不理智的观望者众多，越降越不买，因为他以为还能降，最好降到800元，因为消费者的很多人被误导，得益的是那些真正具有头脑的炒房者，或者高收入者。
    股市高潮和低潮，一般散户得不到真正的利益，07年大牛市时很多散户没有赚钱，也是因为这种环境。京深沪穗即使降50%，和普通消费者也没有关系了。谁将得益于降价潮？只能是高收入者和炒房者。
    房地产市场只是冬眠，只是淡季，而绝没有什么危机！冬天之后是什么季节？各位都清楚。”
 

    只是与08年的情况完全不同在于，10年下半年开始的楼市土地来源 基本是07年之后的高价土地。即使是08年，土地也是来自于拍卖市场。而08年还存在2004年过关的协议出让土地。07年地价房价的暴涨，主要原因是05、06年全国土地市场供应量极度萎缩，京沪05、06年的土地出让陷入停顿的结果。但是，04年的8.31大限，给05、06、07、08年的市场有很多协议出让土地的供应，协议出让的土地成本虽然随着拍卖信息的公开化，也迅速提高了。但是相对拍卖价格，仍处低点。所以实际上拿地越早的项目，是有超高的利润空间的。这也是国土部掩耳盗铃的地价占房价23%的基础。

    现在不行了，指望房价大跌已经不可能存在基础了。而且最差的局面是房企抛售，资金转移出房地产行业。这是上上下下都不愿看到的局面。

    楼市目前的危局主要原因在于政策，但是政策不能改变的是供需失衡。所以强力抑制改善性需求的政策，只是为了短暂的压制住暴涨的局面。遏制部分城市的房价涨幅，才是唯一现实的目的。

    这个时点，要降价，但是不会大降，之后是继续扩张，出货的目的是为了扩张才有意义。恐慌是短视的。