陈宝存：03年至今的遏制房价调控方式必须改变

    楼市新政带来的影响是全方位的，新政总体基调又是03年的政策延续，到底想达到什么目的？明明知道会造成整体经济的大幅波动，为什么还是靠堵而不是疏?地方政府在忙于泼脏水的时候，是否靠泼开水才能遏制房价？我认为目前新政是云贵大旱情期间搞泼开水节。

    我们有必要回顾为什么产生03式调控政策，以及03式政策为什么屡屡失效？为什么越调越高？

    1998年，中国启动商品房市场化改革。也就是从这一年起，延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，开始向住房分配货币化过渡，市场化的“商品房”成为了城市住房建设的主题词。

    到2001年，沪深股市指数大跌，致使投资者又把目光投向了楼市。2001年是股市和楼市的牛熊分水岭：股市大熊，楼市大牛。2001年“温州炒房团”概念产生。

    2002年，清华大学经济管理学院教授魏杰在中央电视台发表了题为《2002，房地产的冬天》的访谈讲话，“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”魏杰高论一出，一场围绕“冬天”还是“春天”，有无“泡沫”的世纪大论战贯穿全年。论战甚至引起了朱总理的关注，他亲自打电话给建设部部长俞正声，要求建设部加强市场分析。

    而2003年，原材料和能源因紧缺而价格一路飞涨。在决策层面宏观投资过热已渐成共识。有人把2003年称作“土地市场治理整顿年”。为了有效遏制住土地资源的流失，国家一年内连续出台了一系列土地政策来参与调控宏观经济。

    03年6月12日的金融调控之鼻祖“121号文”主基调确定，07年9.27房贷新政与目前的收缩信贷政策，几乎与121号文一脉相承。但是，紧跟着出台的国务院“18号文”，确立了房地产国民经济重要支柱产业的地位。121号文的执行结束。03年的房地产调控政策真的是冰火两重天。

    实际房地产市场与宏观经济的关系，从98年启动房地产市场化改革的真正诱因是亚洲金融危机，房地产业的支柱地位就已经确立。直至目前我们一直强调的经济转型说，与房地产的地位并不矛盾。发展的主要精神是满足人民群众日益增长的文化和物质生活的需要，而居住条件在商品房市场化改革前，一直存在很大的问题。福利分房时代并没有真正解决住房分配的难题。

    官方数据显示，1978年我国城镇居民人均居住面积3.6平方米，到1998年仅达到9．04平方米。住建部副部长齐骥09年年初数据：08年全国城镇人均居住面积22平米，迅猛增长的城乡居住面积的提升，是商品房市场化改革
的主要功绩。

    但是，04年严格土地招拍挂出让制度，一刀切的出让政策却没有前期土地储备的支持。措手不及的市场，从土地收储阶段开始出现问题。协议出让时代，一级土地开发是每一个房地产开发公司面临的问题。而04年开始的土地一级开发由政府土地储备中心一家垄断，实际造成了直至07年的土地上市量大幅下降。所谓的土地收购和出让计划不可能实现。

    那么，07年的地价暴涨原因在于从05年就开始拍卖地价的屡屡天价，根本原因却是土地供应的紧缺。而土地拍卖信息，无疑是推涨土地收购成本的基础。也就是从05年开始，土地储备部门的土地收购成本直线上升。土地出让金的几乎80%用在了拆迁安置补偿和随后进行的城市基础设施配套建设上，而不是我们所说的土地出让金全被地方政府吃光分净。

    而07年乃至09年的市场，只有一个原因是土地供给的严重不足。但是政策还是有区别的，那就是07年9。27期政策的主要思路是双紧，土地和信贷全部收紧，而目前的政策却是收紧信贷，加大土地供应，但是我们也能感觉到，由于土地收购成本已经不可逆转的大大提高，土地天价局面已经是常态状况。

    4.14新政满月之后，北京土地市场5月20日中铁建与首开分别以14.6亿和17亿在房山拿地，天价地依旧。虽然参与的热情由于新政的不确定而放缓，但是，一旦政策稳定，房企对土地的争夺是必须的，天价地助推拆迁成本的循环也不可改变。

    结束03年新政是必然的。而新政的无效，实际原因是市场因素的变化在其作用，房价绝对数的提高，并不是不可承受的。