陈宝存：宏调政策能适用冷热不均的市场吗？

    温和调控不奏效的情况下，政策又一次选择了类似于07年的急刹车调控，而且二套房贷款成数较之07年9.27房贷政策还提高了一成，至于1.1倍，在目前的政策重拾打压房地产的局面下，并不引人注目。目前的急刹车政策只能说明我们的土地供应难题是无法解决的。否则鼓励还来不及呢。这就是跌宕起伏的楼市政策。

    14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。在09年年底开始的政策由鼓励到打压的转变，以及两会前后的吹风，对于上述要求，市场并非没有感觉。甚至悬在半空的税收政策，物业税、房产保有税乃至特别消费税传闻一直不绝于耳。但是，市场是否因此而重现08年全年的楼市危局，目前还是未知数。

    抑制需求的矫枉过正只能是短期的政策，也是短视的政策。但是我们同时看到的是与前述7年不一样的是加大土地供应，而不是收紧土地供应毕竟成了上下一致遏制房价涨幅的有效方式。应该说这是伟大的进步。

    国土资源部15日通报2010年全国住房供地计划情况，主要包括计划供应住房用地总量、保障性住房用地量、棚改用地量、中小套型商品房用地量和以上三类住房用地占住房供地总量比例情况，以及国土资源部下一步推进计划落实的工作考虑。

　　(一)拟计划供应住房用地总量明显增长，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比超70%。据统计，全国30个省、市、区(西藏除外)2010年度住房用地计划拟供应量为大数18万公顷。与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比，有大幅度增加。保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%，这里需要强调说明的是，在三类住房用地中，包含中小套型商品房用地。中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量(76461公顷)。

　　(二)计划供应保障性住房用地大幅增长，能够满足保障性住房用地需求。在全国住房用地计划中，保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多。其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，与去年实际供地相比增加79%；廉租房用地占保障性住房总量的29%，与去年实际供地相比增加472%(4.7倍)。2010年中央将下达300万套保障性住房(含廉租房和经济适用房)建设任务，按照单套面积60平方米、平均容积率1.5计算，300万套住房全部实行新建所需土地规模为12000公顷，目前的供应计划总量24454公顷完全可以满足需求。

　　(三)棚户区改造用地计划首次纳入住房用地计划管理。国土资源部对城市和国有工矿棚户区改造工作高度重视，在住房用地计划中对棚户区改造用地计划实行单列，将其纳入整个住房用地计划大盘子。今年全国棚户区改造的任务是280万套，目前编制的棚户区改造用地计划35786公顷，占住房供地计划的19%。按照棚户区改造的相关规定，在坚持节约集约用地，严格建设标准的情况下，计划用地能够满足改造的需要。在棚户区改造用地中属于保障性住房用地的还有20462公顷，占棚户区改造用地的57%。与上述全国保障性住房用地相加，2010年计划用于解决低收入住房困难家庭的住房用地占住房用地总量的比重达24%。u

    我们试图以全国土地供应的加倍和宽松，遏制不可能宽松的一线城市的需求与房价。而且，把连续几年才能完成的棚户区改造也理解为年度土地供应计划，这也基本在混淆视听。我们知道，棚户区改造等危局住房改造由于受新的《国有土地上房屋征用补偿条例》的牵制，当年立项当年完成改造过程是不可能的。而棚户区改造等危局住房改造本身就那么几个，不可能无限扩大。而耕地转用建设用地的严格控制，才是土地供应难题不可解决的根本原因。长远看，土地供应将是需求不能抑制的情况下，我们市场的最大决定因素。

    而一线城市市场最近的表现我们可以看到，市场上的绝大多数基本需求与投资投机需求的买家，对于市场的理解不会再出现08年的强烈观望。这也是在政策有诸多悬疑的两会后，一线城市与重点二线城市出现抢购潮的主要原因。

    遏制一线城市的房价涨幅关键在于一线城市商品房的土地供应。而市场是由改善性需求的购买决定的。基本需求确实远离了商品房市场，而我们的所谓保障住房，实际增加的棚户区改造部分，并不可能普惠大众，而是城市原户籍人口。那么我们看到的是新增城市人口的保障住房获得并不存在可能性。可以说保障住房加大的那部分供应与商品房消费群体根本没有多少联系。

    当然，我们须要抑制的还有不合理的消费习惯。但是，房价上涨的预期一线城市不可改变的情况下，消费习惯的改善确实十分艰难。楼市重拾急刹车的宏调政策可以理解，但是不可能解决问题。

    长效机制的形成在土地供应危局情况下，也确实很难出现，短视的急刹车政策也就成了必然的考虑。明知该疏导，结果先堵塞再说。这就是目前的无奈政策出台的主因。