陈宝存：招拍挂不改抑制地王徒劳

    回顾2009年，无疑是房地产市场辉煌之年，但是，在09年年初，很少有人相信房地产市场会有这么强劲的反弹，更没有想到09年超过07年的成绩，也超过07年的地价房价上涨的速度。
    09年年初，没有几个专家学者认为楼市会回暖，原因是全球金融危机的影响才刚刚开始。我们很多学者专家把后来的楼市状况归结于通胀预期，我一直认为这种说法很牵强。如果说年初的几乎所有主流经济学家和房地产专家都没有预计到09年会转而关注通胀，那么，消费者如何预知中国会用那么短的时间达到经济强劲的回暖，中国关注的焦点竟然不再是就业问题，而是关注了通胀？
    年初总理在各种场合讲“信心比黄金更重要”的时候，主要问题是信心不足。这种不足不单单是经济摆脱全球金融危机的信心不足，对于楼市的信心相信更不足。所以年初在中央政府政策出尽的时间节点竟然有了“中国地产崩溃元年”的预期。
    在09年楼市成长的初期，各种奇谈怪论充斥着楼市，诸如百日巨变论，假按揭，小阳春等等否认楼市回暖的言论主导着上半年的舆论。
    但是，舆情是那么不合实际的拍节，事实证明，09年的楼市创造出中国地产商品化11年的高潮。
    数字对比可以看出这一点：
    2008年1-11月全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%；其中，商品住宅销售面积下降18.8%。1-11月全国商品房销售额1.92万亿元，同比下降19.8%；其中，商品住宅销售额下降20.6%。 
    2009年1-11月，全国商品房销售面积7.52亿平米，同比增长53.0%。销售额方面，1-11月份商品房销售3.60万亿，同比增幅86.8%。

    但是随之而起的是对楼市发展的全面否定，主要原因是京深沪穗杭等等一线城市的房价地价上涨速度之快超出百姓与舆论、高层的预期。特别是央企国企上市企业拿地的疯狂，将预示着房价新的一轮暴涨局面不可避免的到来。这才有了2009年12月政策的反反复复。
    从中央政治局会议到中央经济工作会议，到国务院常务会议，调门明显不同。但是随着而来的具体政策，却又不像预期的那么严厉。12月17日，部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，拿地的首付款比例提高到了50%；12月23日，财政部、国家税务总局营业税细则公布，二转五加上了对普通住宅和非普通住宅进行了严格的区分。同一天，土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况。促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策。
    12月24日，住建部人士表示，市场上对于要全面打压楼市的看法实际上有误解，只是在调整，不会全面打压楼市，不会搞一刀切，未来的政策重点依然是增加供应、完善保障、抑制投机。
    而总理27日的讲话，更应该看作是政策的总结，在抑制炒房的同时，继续强调“经济刺激政策过早退出可能致前功尽弃”。

    实际我们在讨论宏观调控功效的时候，别忘记宏观调控的历史始自03年6月份的121号房贷新政。03年6月12日发布的《关于进一步加强信贷业务管理的通知》（史称121房贷新政）主要包括几个内容：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%；对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
    而目前新启动的调控政策，并没有突破早已经出台的政策。原因是之后的国务院18号文，明确肯定了房地产业在国民经济中的重要作用，指出房地产市场持续健康发展的重要意义，而其中作重要的一点是坚持住房市场化的基本方向。
    但是，04年8.31土地大限，改协议出让为招拍挂出让政策带来的后果从根本改变了土地供应大势。土地市场的8.31大限才是最终影响05年至今土地供应严重不足的主因。在改变土地出让形式的初始阶段，需求与土地供应的严重不配比，开始了地王频频的局面，面粉贵过面包恰恰发生在8.31大限之后。制度设计的失误是这种局面的根本原因。
    也只有在08年房地产投资信心严重不足的情况下，土地成交陷入萎缩状态，土地拍卖市场流拍现象极为严重。但是，楼市成交恢复的09年，天价地成了常态。
    那么，现行政策并不能根本改变大的趋势，而调控手段的严格，必然导致供需双方的观望态势，请注意，是供需双方同时观望，这就是房地产行业的运作规律。
    一个土地招拍挂政策，会带来如此巨大的改变，相信当初的决策者是想不到的。据法学专家透漏，结束协议出让，改为统一的招拍挂出让，竟然是纪检委、监察部的功劳，主因是防止腐败的蔓延。但是几年时间下来，敢说招拍挂已经抑制腐败的还没找到。为了所谓的程序公正，实则没有实现程序公正，但是，却把地价全面推动上去了。初衷与结果大相径庭，这是我们的土壤决定的。但是，是否可以改变招拍挂出让方式，我想也不可能。

    那么，10年可以抑制地王的增幅，但是地王还是会出现的。地王不可怕，可怕的是土地流拍带来的08年局面重回。但是我相信，08年局面不会重来。