陈宝存：土地购置开发面积双降，房企拿地没商量 

    国家统计局发布2009年房地产运行数据：

    2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。

    2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。

    2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。

    投资增长和土地购置面积的下降，只能说明09年地价走高的程度。而购置面积和开发面积的下降，满足不可抑止的需求也就是最大的难题，这也是加大中低价位普通商品房用地以及不惜限制投资需求的初衷。但是投资需求的限制是很难达到目的的。而这种局面对于屡遭调控威胁的房企来说已经相当适应了。对于楼市长期趋势的看好越来越成为主流，主流房企对2010年的土地市场没有观望的预期。

    实际上所谓的加大普通商品房用地供应只会停留在口头上。特别是新拆迁条例出台，所谓政府主导的拆迁遇到新拆迁条例之后，强拆越来越不可能，实在不明白中低价位的普通商品房用地供应从那里增加的出来。

    所谓的棚户区改造腾出土地，高额补偿势必带来综合地价的上涨。这是中国市场化商品房的功绩所在。中低收入人群住房改善更多的是依靠这些拆改形式完成的，同时更多的补偿恰恰是增加了最低收入人群的财产性收入。高地价在很多人眼里是政府获益巨大，但是这不是目前的事实。

 

    地价的走高首先也来自于土地供应难题，以及拆迁改造成本的大幅提高。在上万亿的土地出让金中，只有三分之一左右是土地溢价，而不是全部成为政府财政收益。而土地财政的政府收益部分，也基本用在了政府公共支出和基础建设投资上。这是不容否认的事实。

    那么一面是满足了有房群体的升级改善住房的需求，同时腾出的土地也成为商品房用地的主要来源。商品房价走高是正常的，不走高才不正常。

    2010年地价上扬是基本趋势，这点已经不是调控能解决的了。

    再有宏观调控一定不会是收死打压的调控方式。国家统计局总经济师姚景源说，虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但他表示，汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。

    姚景源还说，我国在短时间内抑制住经济下行趋势，并在金融危机种率先企稳回升，不是经济学家所猜测的W型或L型而是V型。从去年第一季度增长6.1%，到二季度3.9%，三季度8.9%，四季度数据将在本周四公布，保持8%以上的增长没有悬念。这样的成果源于党中央国务院果断地出台了战胜这场困难的一揽子方针，保增长、扩内需、调结构、惠民生，包括积极的财政政策和适度宽松的货币政策，而房地产上游可以拉动钢铁、建材水泥，还可以一直拉动到家用电器，家里新买一个房子，换一个电视，甚至纺织业也被它拉动了，窗帘也要换新的。

   

    再看房企的资金情况：

    首先是销售实现的情况。

    2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。　　

    资金来源的其他项目我们看到房企不缺钱2009年的主流，数字显示：2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。

 

    增加准备金也好，收缩信贷规模也罢，很难影响房企2010年的资金链条。但是我们要注意的是对需求的抑制产生的楼市成交的影响，以及观望之下的楼市成交的难题。这是房企最该注意的。但是，不要停止土地购置，不能重蹈08年土地流拍、09年追涨的覆辙。