陈宝存：北京房价2010年增长15—30%
昨天在腾讯房产《楼市开论》节目现场，我预测2010年北京楼市在政策叠加的基础上，将维持15—30%的涨幅，房价下降没有空间。
理由何在？
首先，2009年地价的超高增速，而且直至政策频调开始两个月之后的土地成交价，仍在高速成长。土地供应2009年主要集中房山大兴通州，而通州海棠湾18000—20000的新近开盘价预示着上述三区域能维持15—30%的涨幅都是巨大成功。
市区土地供应稀缺状态历史性的不可改变。中化方兴对广渠路项目，请示修改容积率，并且不是大幅调高容积率，与我们唐山梧桐大道项目如出一辙。我们维持2.0的容积率，楼间距达80米，纯板楼，与周边项目的房价拉开很大的距离而热销于08年，中化方兴广渠路项目似乎走高端路线。与二三线城市相比，北京的所谓豪宅容积率超高，居住的舒适性大打折扣，低密度实属不易。
数据显示：截至2010年1月13日,北京1月已开盘项目达15个,后续计划开盘项目36个。51个开盘项目中已公布开盘价格的有35个楼盘,均价达21919.66元/平方米,相比去年12月份的开盘均价每平方米高出1352.42元,环比上涨6.58%。这是自去年4月以来,房价连续第九个月上涨。
综合数据显示，从09年年初，通州区域的房价在几千元左右，但是经过09年的发展，高房价的项目已经接近2万，均价也已经达到1万2，尤其是2009年下半年以来，区域房价涨幅普遍达50%。2010年通州集中入市的楼盘主要以高品质住宅为主，如北京ONE、龙湖•花墅香醍等高端项目。截至目前，通州楼盘均价已达14000元/平方米，最高价已达20000元/平方米，2010年还将会进一步上涨。
房山以及大兴的楼面地价决定了两区域超2万元在2010年并不出乎意外。北京楼市的特别情况决定着供不应求很难逆转了。
新京报报道：北京楼市去年的供应面积和供应套数分别只有1004.1万平米和8.7万套，成交面积比供应面积多出90.9%，成交套数比供应套数多出89.3%。经过去年一年的消化，北京楼市的住宅库存由2008年底的10万套降至了2009年底的不足6万套，创下近年来的新低。
2009年北京住宅成交均价上涨了七成以上。从1月份的成交均价10486元/平米，到7月份价格回升超过2008年最高水平14000元/平米，到12月份达到峰值，去年12月份全市的成交均价为18204元/平米，比去年1月份上涨75.4%。
新调控政策不能调控的就是土地供应和地价。遏制北京房价涨幅的努力是必须的，但是遏制不是代表北京房价会出现下跌的局面。我担心的是信贷政策的收紧会带来房价2011—2012年的报复性反弹。原因是观望直接影响开发企业的投资和购地热情。当然，经历了08年楼市萧条的房企，2010年不会大范围持续观望。日子总要过的。而09年的销售决定了，收缩信贷规模并不好用。房企差钱会减缓投资，少购地，减小开工量。一旦形成这样的局面，抑制投资投机，提利息的所有努力作用都会被消减。
数据显示，2010年将有至少65个新盘入市。从2009年成交排行来看，前20名楼盘中，13个楼盘都在五环外，从2009年成交面积的排行来看，前十名的六个楼盘都位于五环外。五环外成交均价的成长，加上四环内的项目2010年可预计的高速增长是可以预期的。
北京市场有其特殊性，商品房供应的对象已经完全摆脱中低收入人群的合理之处在于，北京的各级各类供应在北京都能找到。政策性住房类型北京是最多的。加上城市拆改的大力推进，北京原户籍人口住房问题早已解决，北京的经济适用房与其他二三线城市明显不同的概念，也就是回龙观、天通苑的经济适用房房价不可思议的超低，这是二三线城市不敢想的。
北京商品房改善性和外地进京人口为主这是不可怀疑的。压力来自于新增城市人口，仅此而已。
北京房价的涨幅再高，也是可以承受的。资源优势是其他任何城市不可比拟的。
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