陈宝存：是拆改好还是摊大饼更好
回应叶檀女士《拆迁成本高
我们不拆如何？》
叶檀女士是我敬仰的财经学者，她的文章虽然由于时间原因，我学习的机会少，但是对于叶檀女士的地产观点还是熟悉和基本一致的。
叶檀女士《拆迁成本高
我们不拆如何？》这篇文章发在叶檀的博客上已经月余，一直想就此话题写一篇回应文章。对于拆迁我是比较熟悉的，近6年的地产工作经历更多的是研究和取得土地，而且目前的工作也是新的生态城开发，也就是大拆大改。我感觉最头疼的最无奈的也是钉子户。而且比叶檀说的还严重，我认为钉子户已经扩大至全部拆迁户了。
为什么会如此？我一直认为来源于土地拍卖制度。土地无价有两个解释：第一，房改之前，土地国有，农民有耕种承包权，但是无产权，这个时期的土地征用是国家将土地收回国有，顺理成章。而且由于土地承包权改革是从1978年开始的，房改之前和之后，土地承包的年限已经很短，即使按98年计算，也仅仅还有10年的土地承包期。那么由于土地是国有的，国家进行征收也就可以只考虑10年左右的青苗补偿和地上物补偿，这个时期是基本可以认定是0地价。
但是，随着房改特别是土地招拍挂的政策的严格，农民以及城市居民对土地价值的认识越来越深，而且随着网络的兴盛，各地的土地拍卖信息大家都可以了解到，这种信息强化了被征地的农民和城市居民对土地价值的认识。这个时期也就开始了新的土地无价时期，这个无价就是征用拆迁的天价。我在几年的实践中感觉到拆迁之难在于被征地户是按土地拍卖价确认自己的土地价值的，而拍卖价包含的土地出让金和收储收益被征地户不懂。而且有这样的情况，不论你的补偿安置条件多高，都会要求更高。这样的土地无价加剧了房价地价的暴涨局面。
那么不拆如何？实际对于房企来讲，真的不愿意做拆迁。最好直接征用耕地，在城市周边摊大饼。我们有个概念是最好不和拆迁户打交道，特别是最好不和农民个人打交道。
但是，北京大饼摊的太大了，也就出现了很大的问题。叶檀女士也提到了容积率，而且我也看到万科副总裁北京公司总经理毛大庆限制容积率推高房价的说法，我也同样认为叶檀女士对超高容积率的微词。确实是这样的，毛总想加大容积率，不限制容积率的想法存在一定的问题。
我一直声称，和二三线城市相比，京深沪穗杭的居住舒适度差的很远。比如即使是高层，我们还在追求南北通透的板式住宅，进深不超过13米还是我们的追求。我们唐山的梧桐大道项目之所以价格相对高昂，但是由于容积率我们是按2做的，即使可以调整为3.5，我们也最终放弃这个努力。高尚住宅消耗土地也是必然的，这也是别墅用地停止供应的根本原因。实际土地一直是供不应求的，这种趋势将越来越强化。
那么把摊大饼的方式改为旧城改造，对于地方政府来讲是很无奈的。有很多人认为，城市周边土地很多，直接盖房不就可以了？但是基本农田、一般农田、18亿亩红线如何保证？真的可以无限扩大城市规模吗？这也是存在疑问的。
而节约集约用地，只好考虑向市区内进军了。我觉得河北把退二进三、城中村改造、旧城改造工作作为重点还是合理的。三大项腾退土地的规模是很大的。
至于上海老城厢、北京四合院、天津五大道的保护，无疑我们还是重视的。我是做了15年年的国际旅游，对于文保还是有些概念的。文保的基础也恰恰是可保护的东西越来越少，物以稀为贵吧。如果国内全都是平遥古城、周庄、丽江的话，文物古迹就不值钱了。
很多新兴的二三线城市，可资保护的文物古迹并不多，更何况民居？像石家庄和郑州这样随着京汉铁路通车带来的城市，20世纪20年代开始的城市历史，连年战乱30年，基本建设停步30年的城市，拆迁改造是最好的选择。
在石家庄拆迁项目上我们碰到了一个案例：城中心的平房有很多已经不再居住，更有甚者我们碰到了一间平房，没门没窗很多年了，早已失去了使用功能，找户主我们也是颇费周折的。最终12平米的一间只有屋顶和四面墙的建筑，我们的实物置换还是按2.5兑换的。也就是给他30平米的等值楼房。
拆改的置换各地是不同的。特别是二三线城市的政策更合理一些，但是对于这样的条件实施起来也并非一帆风顺的。但是，实物置换毕竟是双赢的事情。特别是在土地价格越来越走高的今天，拆迁改造给城市被拆迁者带来的好处是很多的。
不拆改的话，可能土地供应更少！至于18亿亩红线的必要性，至今仍在探讨，很难有定论。但是具体实施中，受之的影响也最深。
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