陈宝存：加大供应很艰难，土地价格不可能下行

    9月7日宁波建材以21.92亿元取得一地块，该地块成为宁波今年以来的总价“地王”。同时，9月7日下午，经过100多轮的竞拍，万科与中粮地产联手以总价22亿元摘得北京房山区地块，溢价率高达263%。
    9月8日，保利地产经过150多轮的竞价取得南京河西金沙江地块，总价15.92亿元，楼面地价7553元/平方米，摘南京单价新“地王”。
　　9月9日、10日土地争霸赛进入白热化。绿地集团以10.80亿元的总价，成为合肥单价“地王”纪录；深圳招商、华侨城联手取得宝安区地块，创深圳单价“地王”新纪录。
中海地产在上海以70.06亿摘得今年全国的总价“地王”桂冠。中海地产此次拍下上海普陀区长风6B、7C地块，溢价129%，成为今年以来国内土地交易市场的最高点。

    不用再一一列举地王事例，除了08年土地频频流拍之外，近三年的土地成交记录基本是地王频现的现象。奇怪吗？实际并不奇怪，原因只是土地上市供应量的严重不足。
不止一次的列举京沪两市自04年之后的土地供应现实，自协议出让改招拍挂出让的04年8.31大限以后至今，在有条件的土地供应年度计划的基础上，最终实现的土地供应除07年稍好外，其余年份不超过供应年度计划的一半，而且我也相信年度供应计划京沪两市是经过调整的。原因在哪里？土地整理难度越来越大。
    确实象有些人看到的，城市周边和城市中心的土地还是有的。问题在于这些土地通过什么途径成为可出让用地？无非是通过土地储备中心整体收购，一般是工矿企业，原有的国有划拨地调整为国有出让土地，或者工业用地调整为住宅用地。而这样的情形现在越来越少，原因在于10年，一线城市20余年的开发，尤其是京沪这样的聚集几千家开发企业的城市，有限的土地资源被瓜分了，八仙过海各显神通的协议出让阶段，剩下的基本是土地纠纷多，或者搬迁成本高昂的地块。这样的地块，土储中心也是十分头疼的。收不上来，哪来的土地供应大增？
    另外大量的就是城中村和旧城改造拆迁项目。在物权法实施之后，拆迁的难度是不可想象的艰难。有人认为开发企业和地方政府强制拆迁的事例很多，这是完全不符合实际的。不否认，最初的征地拆迁存在很多信息不对称，现在也是这样的情形。钉子户做的很没道理的为多数，原因是对土地价值双方认识是不一致的，尤其是最初征用土地方式有问题，基本不包含土地的真实价值，而仅仅考虑地面补偿，原因是国有用地收回的概念，使得土地收储中心和开发企业不考虑土地的真实价值。
    但是，也有一个误区，很多被拆迁户目前的心理预期又把拍卖价当做土地收储价格，这又是不对的。收储中心和一级开发企业在土地整理开发阶段的投入加上土地出让金政府收益部分，这才是土地拍卖底价。
    土地收储涉及千家万户，而宣传不够，大家对拍卖价、收储价等等有很多误解，也是造成钉子户越来越多，拆迁难度越大，拆迁成本越来越高，甚至翻倍的根本原因。

    低估中国农民和城市贫民对土地的重视是要吃亏的。山高皇帝远的偏僻地区可能还存在强迁强征的问题，但是城市特别是一二线城市法律意识已经深入人心的地区，拆迁对于土储中心和开发企业已经是不能承受之重。那么，指望土地价值走低的所有努力都是徒劳的。加大供应已经是不能完成的任务，更不该去做这个努力，以被拆迁户利益受损的代价改变房地产市场化的趋势。