有消息称：7月份北京的工、农、中、建四大国有银行开始严格执行“9.27”房贷政策,即:首付40%,利率执行基准利率的1.1倍至6.53%。当时,其他银行也逐渐收紧二套房贷政策,严格审查借款人个人征信,要求出示银行流水和对账单等。到本月上旬,各家银行对二套房贷的态度普遍是严格执行“首付四成+利率1.1倍”的政策不动摇。

    主要起因还是6月份银监会向各银行下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,重申对二套房的认定标准和首付款比例问题。

    在北京举行的建行2009年半年报业绩说明会上,建行董事长郭树清表示,对全年净利润实现正增长非常有信心。分析师表示,建行房地产相关贷款优惠程度可能会紧缩。建行董事长郭树清表示,造成建行净利润下降的因素,主要包括基础利率、贷款利率、个人住房贷款浮动的区间相应扩大,此外拨备提高等因素也有很大影响。

    低利率政策更大程度表现在建行利润情况的下降上面。建行净利差较上年同期下降82个基点至2.34%,净利息收益率较去年同期收窄83个基点至2.46%。建行称,由于宏观经济回暖,市场利率止跌企稳,以及存贷款利率重定价进度差异缩小,净利息收益率降幅已显著减缓。郭树清表示,如果建行没有计提这么多的拨备,还是维持在去年年底130%,或者是140%的话,净利润增长就会非常显著。

   同时，建行副行长陈佐夫在介绍下半年的信贷业务时表示,个人房贷业务是建行战略性的业务,建行会给予一些战略支持。下半年的放贷重点还是放在一手房二手房,建行的一手房二手房放贷相对风险比较低,收益比较高。应该说上半年贷款的增长速度比较快,下半年将会有所放缓。

    收紧二套房贷政策与银行的放贷压力下半年会双重影响楼市。二套房贷1.1倍利息更多的应看做低息时代的悄然结束，而银行作为企业的逐利性是和房企没有什么不一样的。建行领导的讲话已经证实这一点。在08年调息过程中，利息差收缩使得银行的净收益下降。而在经济转暖逐渐成为事实之后，商业银行结束低利息的热情也必将大增。这一点作为商业银行的主管部门中国央行也是十分愿意看到的。

 

    但是，二套房贷政策究竟对楼市会产生什么效果？会不会重蹈08年的楼市全面停滞的局面？仁者见仁智者见智，很难有标准答案。而我认为08年楼市局面是不会重来的。

    虽然9.27房贷政策为主要的宏观调控方式的叠加影响，给08年的楼市以重创，房价下跌的同时土地流拍严重和房企投资、开工量严重受阻，也由于错误的拐点论致使全民观望，造成了08年全年的困难局面，但是08年的局势并没有改变楼市大趋势。走到09年年初，楼市回暖之快除了政策优惠因素外，更多的是需求的被压抑一年以上。

    现在银监会单方收紧二套房优惠，对于刚性需求和改善型需求为主的中国楼市，影响是很小的。而通胀预期和投资渠道不畅、股市跌宕起伏的局面，投资楼市仍然会是投资者的最佳选择。在其他鼓励楼市的政策不变的情况下，今年下半年楼市居住与投资需求仍将稳步推进。我们也可以看到银行下半年仍旧把房贷看做收益高的优质贷款种类，保持对房贷业务的支持还是主流。

    可以预计的事，贷款收缩的大局面下，房贷不会极力收缩，更多的收缩在房地产领域可能出现在开发贷款领域。

    这样的情况必然会出现以下的局面：楼市鼓励刚性消费，压制投资性消费，同时开发贷款的总量会有所下降，年初央企的信贷额度增长也会被抑制，房企资金宽松的局面有可能改观。

    但是上述的影响会带来房企的投资信心不足，也就直接影响下半年房企对行业投资下降，土地争夺会有所收敛。那么也就直接影响到地方政府土地推出的热情和土地收储的热情。在目前土地一级开发艰难的局面下，这样的局面不会导致土地收储成本的下降。停滞的土地供应局面是市场最不愿意看到的。这是被04年之后的土地供应大势反复证明了的。指望地价由此而下降是徒劳的。

 

    虽然会有很多企业投资热情仍将持续，但是由于企业对市场的看法不尽相同，更多的企业选择投资的观望是可以预期的，那么目前仍在持续的房地产投资增速下降的局面很难结束。