改革招拍挂出让政策势在必行 

陈宝存/ 文

    重提招拍挂改革是有原因的。一个好的制度不是理想化的执行不了的制度，而是可操作的现实的制度。但是我们很多制度安排是过于理想化的，结局一般又是那样无奈。招拍挂就是其中的一例。

    自04年8.31大限开始的招拍挂土地出让方式走过了4年有余，效果大家自有公论，公正公平没有得到根本解决，当然这是土壤问题，有效解决不是仅仅靠政策，更要靠执行的人自律，这一点在目前体制下做到是极为艰难的。所以有多少是真正的阳光下的行为还是值得怀疑的。

    但是，清一色的拍卖，对土地价格的上扬推动作用是不可低估的。虽然后来有所改变，比如双限招标（之后演变为限价房）、比如挂牌。但是无疑挂牌与拍卖的特点是一致的。一刀切的土地出让方式，千军万马走独木桥，加上05、06两年土地收储速度的急速下降，以及上市企业和大型国企的涌入，土地市场资金充沛，可选择地块受限，只有拼命的加价，天价地的产生也就是必然的了。

    而8.31大限过关的土地有多少因为土地价值的迅猛增长，而不可能维护协议价格没有统计，所以很多协议出让的土地如果想入市的话，也只好靠近拍卖地块的价格。这也是某市80多个协议出让过关项目近三分之二至今没有进入开发阶段的原因。

    之后在二三四线城市涌现的小产权房、经济适用房指标征地又退指标改商品房、建设新农村的拿地方式纷纷出炉，土地市场一片混乱。

    最大的问题还是在执行招拍挂政策过程中的变通方式，真是无奇不有。这本身并不奇怪，奇怪的是我们政策的制定者为什么考虑不到你的政策会被变通成什么样子？所以招拍挂国策成了某些权利的工具，这样的垄断状态成了权利攫取人最便利的平台。当然协议出让也有很多弊端，但是由于土地价格的信息不公开，土地价格没有明显的大幅增长。财政也没有把土地出让金当做地方政府最大的收入部分。

    地方政府负责土地收储的部门由于资金原因，也由于机制原因，对收储阶段的可控程度更是降低的。与开发企业各显神通相比，单一的土地收储部门拆迁整理土地的能力极低也是很重要的一个方面，所以才造成05、06年土地整理难度增大，可供出让的土地严重下降。

    再有就是对土地价格的认识，易宪容等人认为土地是国家的，所以平均分配土地、无偿征用土地就是正常的，这无疑是睁眼说瞎话。现实是随着土地拍卖新闻成为热点，以前对自己拥有使用权的土地没有认知的老百姓认识到了自己土地的价值，而且是错误的认知。他们不清楚土地拍卖价格是含着土地出让金和土地收储的利润，而是认为拍卖价就是土地的价值，那么在对新的地块征用的时候，被征用者心目中的土地收储价格就是前一块土地的拍卖价格。这就是造成了恶性循环。由此带动的土地价格暴涨实际是无法控制的。

    这个现象就表现在目前的拆迁改造钉子户的大量涌现，而且钉子户现象越演越烈。收储价格是无法降回到04年以前协议出让阶段，强制 拆 迁与和谐社会又严重不符。拆迁成本越来越高也就是正常的。

    地方政府对招拍挂制度的改革很早就存在了，单一拍卖在很多地方政府看来是不可行的。最初改变这一方式是需要勇气的，原因是土地出让实际还具有为国有资产保值增值的功能。要命的是到底什么是暗箱操作一直也没有明确说法，所以很多地方政府即使看到了单一拍卖的弊病，但是不敢对单一拍卖进行改革。

    而北京广州这方面的改革是走在前列的。这也是北京广州限价房来得及时的原因。实际所谓的限价房只是土地出让方式中采用招标制的结果。当然，现在看来限价房本身也是很不适用的，在目前的市场形势下，限价房很尴尬。

    经历了这个过程，对于土地招拍挂方式已经可以有清醒的认识了。事实证明“一刀切”的政策是不可能延续的，也证明招拍挂土地出让本身的漏洞是极多的。那么对于招拍挂土地出让制度的改革深化就是必须了。