90|70政策的目的是加大中小户型商品房的供应量，在大量建设廉租房和经济适用房、限价房的形势下，住房分配结构的调整深化，结束对商品房户型的限制是当务之急。

    我们知道，除了保障类住房解决百姓的基本需求之外的，还有大量的城市居民需要改善现有住房的条件，商品房消费人群主要是这个层次。随着保障住房的落实，商品房逐渐倾斜至改善需求人群是必要的。

    那么这类人群的特点是什么呢？首先，基本住房早已解决，甚至房改时有房两套以上的；其次，拆迁实物补偿有房两套以上的；再次，随着年龄、阅历增长，收入水平逐渐提高，原有住宅户型太小，满足不了高层次需求的；第四，子女逐渐进入婚嫁年龄的…………

    特别是二三线城市，90|70的标准与真实的改善性需求有很大的不同。大户型、豪华型才是改善性需求人群追捧的。

   

    市场的归市场、保障的归保障，这样的思路很清晰的表现出来，那么继续维持90|70政策就没有必要了。随着保障住房的大量上市，原有商品房中严格遵守90|70政策的政府有责任采用诸如回购为政策性住房的方式解决，开发企业也应该调整思路，及时脱套，顺应形势转入到真正适销对路的商品房开发中。

    应该说目前中小户型项目的难点在于主政者思路的混乱不定造成的，特别是如万科这类企业，招拍挂高价拿地之后，政府没有承担政策责任，导致万科这样的公司因为市场需求被中小户型所限制，没有了发挥他们长项的余地。

    政策风险在中国房地产发展历程中一直是最大风险，屡屡变化的政策，使得开发企业无所适从，更兼之二三线城市城市规划无序状态导致的变更，使得开发企业在产品定位上有很大的风险，从众者很难避开政策调整的伤害。

   

    建议住建部广泛调研市场，对商品房户型限制政策及时调整，给开发企业更多的自主权，而不是无谓的限制。

    第一：取消90|70政策；

    第二：在建项目不能变更的，回购为限价房和经济适用房；

    第三：正在规划阶段的中小户型为主的项目，适当调整容积率，以稀释建设成本；

 

    土地资源的稀缺和未来土地征用成本随着补偿标准的提高，以及未来经济水平大幅居民改善性需求提高，居民住房需求仍有无限的市场。人均26平米的居住水平有巨大的提升潜力。

    集约节约用地是未来几十年的重点。