房产血腥价格战只有死路一条

在当前市场横盘整理之际，以万科为首的20余名上市房企的2008年的期中考试成绩单应公布，结果是“半数负债高于50%很缺钱”，作为住宅开发企业来说，2007年末的高价火并囤地和2008年的成交寒冬，使得住宅开发商陷入前所未有的资金危机。寻找资金就成了房企的生存的最后短板，于是乎，降价以促销者有之，借高利贷饮鸩止渴者有之，关停项目者有之，退地潮也愈演愈烈。

从万科的业绩来看，净利润40.3亿元，同比下降16.7%。由于屡屡降价促销以回笼资金，“实现结算面积451.4万平方米，结算收入404.9亿元，同比分别上升14.6%和15.1%”。业内传闻的万科想利用寒冬以扩大自己垄断优势，也在业绩上显露无疑。“万科的市场占有率继续提升，占全国住宅市场的份额提高到2.34%”。而且，万科在其进入的主要城市，市场份额提升更为明显，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等九个城市，万科的市场占有率排名首位。

这说明，大房企利用其早期囤地成本比较低的优势，以及前期在市场火爆之际，赚了很多白银，在危机中可以削平低谷带来的冲击。这就是万科在成本刚性导致价格弹性钢化的背景下可以在价格上更有弹性的原因。另外，万科的楼盘在前期要比同一地域的楼盘价格要高一些，这些因素综合起来，是万科四次降价促销的底气。通过从容不迫的价格战之后，万科得以正准备从“规模速度型”增长到“质量效益型”增长的转变。万科式华丽转身能够实现吗？恐怕这个全球最大住宅开发商还有很大的距离。

万科的抛盘使得市场压力骤增，而且迫使管理层不得不出台政策以对冲万科抛盘带来的巨量压力。市场就是这么残酷，诱使市场预期恶化的砸盘行动被当成英雄，没有人会去问牛市之中谁是房价高企的主力推手。

但是，无论是大房企还是小房企，都面临资金危机。巨量存量房成为悬挂在市场之上的堰塞湖，正如股市的大小非一样，随时能够冲垮整个市场。1月份，全国工商联房地产商会已经将一份规划报告上报给了住建部。报告预测，2009年中国房屋空置面积可能达到3亿-4亿平方米，是往年空置面积总量的2-3倍。又有报告预测，中国的存量房需要2年才能消化完毕。在成本钢化诱致价格弹性钢化的背景下，开发企业依然需要更多的资金来维持企业的最低限度的运转。否则，烂尾楼会成批的出现，烂尾楼的出现是购房者和开发企业都不愿意看到的，但是，目前这种风险正在急剧增大。特别是一旦出现价格急剧下挫的危局出现，开发企业在亏本放血，有谁还愿意管他烂尾不烂尾呢？

为了维持企业的最低限度的运转，开发企业拼命找资金，甚至不惜拿高利贷，为了维持企业的运转，但这种饮鸩止渴的行为只是暂时性的，一旦盘整超长或者加速下跌，这种高成本维持生存的房企还能顽强生存吗？房企破产，谁敢买这样破产的房屋呢？房地产市场都可能破位了，还谈什么健康发展呢？

现在对一些存量较深的房企来说，合理的降价促销是度过资金难关的生存手段，也给市场购房者以购房的机会，但是，血腥的价格战只会使得降价也难以使得成交量放大的境况，股市主力在抛盘杀跌之际，成交量也很难有效放大。因此，降价促销要控制在合理的范围之内，才能达到资金回笼和不至于使的楼市崩盘的平衡点。