在2009年的信贷大潮中，相当一部分资金都投向了土地储备。从上市银行公布前十大贷款客户详细名录看，土地储备贷款已有取代开发贷，成为股份制银行房地产贷款新宠的迹象。比如，民生银行2010年前十大贷款客户贷款余额366.68亿元，占贷款总额的3.47%。其中，北京、上海、重庆、西安多家土地整理储备中心赫然在列，北京市土地储备中心、朝阳分中心、顺义分中心均在前十大客户之列。在过去两年中，这样的局面让地方政府和商业银行皆大欢喜。然而，由于2009年和2010年楼价攀升的速度超乎想象，房地产市场终招致严厉的政策打压。进入2011年，史上最严厉的楼市调控仍在不断加码、持续进行中。在此情况下，无论是地方政府还是商业银行，日子都有点不太好过。
　　由于房地产调控使得楼市成交量明显下降，开发商普遍采取观望态度，拿地热情锐减，地方政府的土地出让收入明显下降。据统计，2011年前4个月，北京市共成交60块土地，土地出让金总额仅223亿元，相比去年同期502亿的规模大幅下滑55.6%。同时，上海土地出让金也同比下降32%，深圳今年以来甚至出现“零供应”。而在2010年全国各省市公布的财政收入中，土地出让金占比都很高。例如，北京、上海土地出让金占比分别达到69.6%和53.2%。土地出让金的大幅下降，让地方财政顿感拮据。另一方面，过去两年累计的巨量土地储备带来了较高的成本，比如北京市去年的土地储备结转今年已达2.2万公顷。同时，新的投资开发依旧在进行。根据北京市国土局5月17日公布的《2011年土地储备开发计划》，继2009年、2010年连续两年投入千亿元用于土地储备后，北京今年将再投1000亿元用于政府主导的土地一级开发，计划新增土地储备2500公顷，其中70%是居住用地。在此情况下，地方政府资金捉襟见肘可想而知。
　　当地方政府为此发愁时，银行也在为过去两年大量发放的土地储备贷款提心吊胆。土地储备贷款是地方政府融资平台贷款的主力之一。据安邦研究人员的了解，一些银行之前发放的地方融资平台贷款陆续到期，有一部分出现还款问题。银行现在正苦思冥想，应该怎么处理这部分贷款，或者如何通过其他途径转化掉这部分贷款。实际上，土地储备贷款一般不会超过三年，2011-2012年将面临一个不小的还款高峰期。某国有大行信贷管理部负责人指出，近年来地方政府卖地潮中，常有更改土地用途的情况。比如某地块签订贷款合时，其最初土地用途是用于城市土地开发的，这样可获得较高的土地评估价格，贷款还款来源因此会有所保障；但有些地方政府为了招商引资，会将其变更为工业用地，压低土地价格来吸引投资方，土地用途一改，贷款偿还就有可能出现问题。
　　而且，从去年下半年开始，迅速爬升的通胀水平逼迫货币政策不断收紧，地方政府融资愈加困难。一些地方政府正在开动脑筋，试图以各式各样的金融创新来缓解资金饥渴。例如，北京市对于产业支持的领域，采取股权投资基金(PE)方式融资投入，比如成立各个新兴产业领域的创业投资政府引导基金，引导PE进入这些新兴领域。同时，北京的商业银行布点也开始按产业方向分类，设置专门针对某一行业的分行或支行。此外，北京还在探索土地债券等融资模式。所谓土地债券，此前仅仅在内蒙古等地区试点过，即地区土地储备中心以土地为抵押物，发行信托类债券，委托银行提供担保并承担销售，信托公司代为募集，募集成功后，资金将以信托贷款的方式指定投向土地储备中心。在2007年的试点中，这一模式收效颇佳。对于目前热议的地方自主发行市政债，北京也在积极争取成为试点城市。不过，在我们看来，要想真正解决地方政府和商业银行面临的困局，需要因地制宜，提出覆盖短期和长期的综合性解决方案，而这需要借助专业战略咨询顾问的力量。
　　最终分析结论(Final Analysis Conclusion)：
　　随着楼市调控力度的加大和时间的延长，过去两年在土地储备项目上高歌猛进的地方政府和商业银行，陷入了融资难和收款难的境地。虽然一些地方政府也尝试了不少新举措，但要想真正解决这一问题，恐怕还需要覆盖短期和长期的战略性、综合性方案。