我昨天写了<供求关系:房地产市场健康稳定的关键>,提及“国务院国资委2010年3月18日召开新闻发布会，宣布除16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务。此后又提出要在15个工作日内制订有序退出的方案。 ”，有朋友希望我作深入分析，今天摘要我的一份究的部分内容。

部分央企退出房地产市场作用大还是小

在确认此举是对“最近公众认为央企推高地价”的一个积极回应的同时，我们有必要作更深入的分析。

有资料显示，2009年，这16家保留房地产板块的中央企业的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。

由此看来，符合退出令的78家央企在房地产方面业务的业务都较小，对于土地市场及房地产市场也不会产生太大影响；它们才是真正的大型房地产企业，它们才一直是土地市场的拿地主力。

与此同时,房地产市场中还存在更多的是非国资委管理的部属企业和各地方的国企, 如中信集团旗下中信地产和海南航空旗下海航置业等，它们均不在约束范围内；也需要更加明确“在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务”的定义；还有就是牵涉到上市公司该怎么办？近10多天来，仅有的几家央企挂牌转让下属涉足房地产业务的子公司,还不能排除时间上的巧合。

部分央企退出楼市更像是央企战略调整

《哈佛商业评论》2009年曾经引用的一项调查写道，“在世界范围内（调查）的259名高级经理人中80%以上的人员指出，战略的生命周期正在变短。72%的人员认为，首要竞争对手在5年内会成为一家风格迥异的企业。”企业越来越多地发现，它们所制定的战略在有机会得到证明之前，已经开始面临时过境迁的危险了。

结合我国这几年房地产市场的发展，特别是2008年全球金融危机爆发以来，许多房地产企业的战略变化之快，正是验证的以上的调研和评论。

    2010年我国许多开发商甚至包括香港的几大开发商的投资策略是去二、三线城市拿地，部分大的开发商包括万科等也正在和将要开辟商业地产市场。那我觉得无论是有意或无意，这次的部分央企退出楼市更像是央企战略调整，对供应和房价变化方面影响很小或微乎其微。

张健 北大纵横管理咨询集团合伙人，资深房地产投融资和战略专家，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家，多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验，曾任职于麦格理银行和Lend Lease集团。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。