这些天，许多人在解读最近的政策时认为：国家不鼓励买第二套房。如真如此，我认为短期对房价上升有一定抑制左右；如此政策长期执行，恐怕会引起租金上升（除非政府建造大量出租房（包括廉租房））。

   这里再简要将买第二套房的分为：改善型和出租型（当然都是投资）。

   道理很简单：如更少人买第二套，可能导致市场上总出租房数量减少。接下着可能导致租金上升。如果大家都不买第二套房，所有租房者应该全部入住政府的房产。

所以我认为，政府应该适当鼓励人民买第二套房，并鼓励他们出租和相互竞争，使得租金在一个合理的水平，政府同时对低收入者采取租金补贴的方法；但要严格抑制短期内卖出和炒房行为，可以通过严厉的税收政策调节。

   以下是我2005年初由上海财经大学出版社出版的专著 - 《中国房地产投资策略分析》第一章的部分摘要，有些数据较早，但基本原则还是未变。

l           租房需求

私人租房市场主要有两种服务功能：一种是短期住房功能（最大程度的扩大使用期的灵活性，简化进住与搬出的难度）；另一种是中长期房产的功能。这两种功能都经过了国外著名专家Wulff先生和Maher先生的证实, 但是第二种租房形式很可能会加剧一些不利因素的恶化，比如使用期没有保障，住房成本极其昂贵，住房自由使用权的缺乏。在我国目前第一种租房形式占大多数.

现在，全国流动人口大约有一亿两千万人，有效租房人员约四千万，其中北京有290万长住的外来人口，上海外来流动人口约387万，广州流动人口已突破500万人，这其中近一半的人都要租房住, 所以中国最大的房产租赁市场是在北京、上海、广州等大城市。

至2003年，我国目前的自有住房率在88%，城市居民80％左右有自有住房，以在中国商品房市场发展较快的上海和北京为例，自有住房率达到75%和70%不是一说到解决住房就是要买属于自己的房子，租房也是一条合适但往往被许多人排斥的解决途径。

再以上海为例,目前已形成了较为稳定的租房需求队伍。根据住美投资咨询(上海)有限公司2004年12月的调查，上海住宅租赁市场上，最受欢迎的是一居室、小两房单元，每月租金在3000元以内，这部分需求占据了总量的近2/3，其中尤以每月租金1500元以内的一居室房源最受欢迎，这部分需求主要来自外地来沪打工、动拆迁、低收入人群和部分大学生，比如在外地来沪租房的人群当中，大都属于体力劳动性质和个体经营性质，没有固定和稳定的收入，因而在租房消费中具有两个显著的特点：一是对住房的条件要求不高；二是要求低租金住房，。
   此外，随着上海国际化大都市地位的日益形成，各类境内外高层次管理人员、海归人士以及成功企业人士入沪比例逐年提高，至2004年外商投资企业多达20000多家，中国加入WTO后，随着外资的进入，大批外资企业的员工及个人将到中国寻求发展，租赁房产自然成为他们立足的重要条件，这就为房产租赁业带来新的发展机会。另外，“三资”企业内的白领阶层的日益壮大业为上海房地产租赁业带来无限的商机。同时这部分客户对租房对你住房的环境、地段、设施的要求也必然较高。对于高档豪宅物业的租赁需求也在不断放大。租金在2000美元左右的房产租赁比较活跃。

在人口分布上，外地人口占总租房人数的近2/3，家庭型的超过1/2。外来人口是上海市私房租赁市场的主要消费群体，这与近年来上海对外劳动力的需求紧密相关。因此，上海经济的发展状况以及对流动人口的管理政策，将直接影响到私房租赁市场主要消费群体的大小。从出租装修情况看，由于简单装修房经济实惠，原因是租房者要求不是很高，还有就是租金相对便宜，因此较受市场的欢迎。

根据作者2004年6月《城市房地产租2004年研究报告》概括出租房者以下一些特征：

u      租客主要是那些中低层收入的家庭

u      工作时间不长的一部分青年白领

u      一部分中高收入者，公司搬迁或工作更换，短暂需求

u      租客中，一部分是失业人员。

u      租客中，很大比例的是单身或单亲家庭，这种趋势可能还会继续发展。

u      租客一般都要比以其它方式居住的人来得年轻，大部分在39岁以下。

u      高等院校在校和刚毕业的学生

以上海为例, 上海市统计局以2004年3月31日为时点，按一定的抽样方法共随机抽取了460个小区，覆盖338248套住宅。这460个住宅小区涉及17个区，住宅总面积近2800万平方米，约占2003年年底本市建制镇以上全部居住类房产总量的9％。
　　调查结果显示，上海的住宅出租率(指在调查时点被判断为出租住宅的套数占全部被调查住宅总套数的比重)为7.2％，如果算上可售公房中还未出售部分以及不可售公房等政府出租的住宅，那么当前住宅出租率约为20％。
　  调查发现，出租率则呈现“小房型出租率明显高于大房型”的特征。 从地域分布看，出租率则表现为“随地域位置向外延伸而降低”的特征，内环线以内住宅的出租率高出外环线以外区域5.2个百分点。中环线成为全市住宅出租率的分水岭。
　 位于中外环间110平方米以上住宅的出租率仅为3.5％（111-150平方米）和5.9％（150平方米以上）。造成这种现象的原因主要是因为该区域大房型住宅多为近几年建造，而且房价上升幅度较大，致使投资客不断涌入, 由于这一区域的交通和生活配套设施还未全部到位，也造成了该区域住宅的低出租率。

从这项统计中, 我们可以发现, 上海约20％住宅出租率也说明许多人由于各种原因选择租房, 小房型和离市中心近的更受.

在前面就已指出，私人租房需求可能是人口因素影响的结果。例如，家庭组合类型，所处年龄和收入化分，经济变化因素。（即，利息率的高低，失业率以及租房与支付押金收入之间的比例），社会经济因素（不断变化的生活方式和生活观）以及政府政策（如是否给一部分租客提供住房补贴形式的帮助）。

当然目前我国住房租赁市场还存在一些问题，包括住房租赁市场绝大部分是满足外来流动人员的居住需要，一般市民解决居住问题仍基本选择购房，这固然有传统买房观念的影响，大多中国人认为，拥有自有住房是富有和事业有成的标志，为拥有住房奋斗终身甚至花去一生积蓄也值得，正是在这种文化观念的影响下，不少中低收入家庭深感巨大的购房压力，但同样重要的是对房产租赁缺乏相应的政策引导和支持。主要表现为：

1.目前购置住房，买卖双方均有相应的政策优惠，而房产租赁除对个人出租有一定的税优惠外，对承租人特别是本市中低收入的家庭租房并无任何政策优惠：

2.政府对于房产租赁市场的发展缺乏明确定位和计划，适合不同收入居民居住需要的房产租赁市场体系还未健全。

3.个人房产自行出租零星分散，法规意识薄弱，行为不规范，有关职能部门管理存在不严缺的现象,租赁纠纷时有发生。

4．房地产经纪机构过多过滥，规模偏小，资信较差，再加上为了各自的经营利益，相互间垄断市场信息，缺乏必要的信息沟通和业务协作，难以提供满意的服务。

事实上，对于中低收入家庭来说，居住问题并非仅靠买房这一途径解决，他们还可以考虑去租房，以时间换空间来解决居住问题。对刚踏入社会、工作时间不长的大学生等年轻人来说，先租房，待有一定积蓄后再买房也不失为解决其居住问题的一个好办法。就国外发达国家房地产市场的发展经验来看，房地产市场发展到比较成熟的阶段时，存量房的交易远大于增量房的交易，存量房租赁在市场中占据着相当重要的地位。

张健：北大纵横管理咨询集团合伙人，资深房地产投融资和战略专家，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家，多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。