张健

11月20日上海交通大学安泰管理学院授予我“职业导师”聘书，这样与我有较多联系的大学包括了北京大学，清华大学，浙江大学，上海交通大学，东华大学，上海大学和厦门大学等。

    虽然每年会花费一些时间与学员们交流，还是非常值得，也算是企业责任和个人回馈社会。

    那天有位同学问了我国当前房地产投资信托基金创新的问题，我作了简要回答。今天以问答形式较详细地回答一些问题。

什么是房地产投资信托基金？

房地产投资信托基金是集体投资计划的一种，通过集中投资于可带来收入的房地产项目；它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房，并以租赁的方式把拥有的物业分租给租户，所带来的租金收入就是投资者主要的回报，以股息形式定期分派给投资者，为投资者提供较高息率及稳定的回报。

部分国家和地区规定基金须把最少90％ 的除税后净收益分配给投资者。

房地产投资信托与房地产股票相比有什么差异？

绝大部分国家和地区的房地产投资信托基金一定在证券交易所上市，这与股票一样，但许多研究表明房地产投资信托与股票的投资表现相关性偏低，若在投资组合中加入房地产信托投资基金，可发挥分散投资的作用，降低整体投资的风险。下表对它们的部分主要方面作了些比较。

房地产投资信托基金在海外上市一般要求的租金回报率是多少？

因为房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金；所以其对租金回报要求较高，譬如一般会高于一年期银行固定存款利息2-3个百分点。

我国房地产投资信托基金什么时候可以正式试点或上市？

2008年12月3日的国务院常务会议也提及房地产投资信托基金（REITs）作为金融创新，在国务院出台的“金融国九条”的政策措施中，房地产投资投资基金首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。房地产投资信托基金已获国家相关部门批复,待细则制定完备后即可向市场推出，估计2010年内开展试点，可能最初推出债券型的，全面推广当然要在试点之后，我想至少要再过1-2年。

我国一线城市的物业一定很受房地产投资信托基金或投资者青睐吗？

   一般来讲，拥有一线城市的物业的房地产投资信托会较受投资者欢迎，但同样重要的是看它们是什么物业、位置、面积、租金、价格和升值潜力如何等等。由于一线城市的优质物业竞争者较多，有时价格优势就缺乏。

我国二、三线城市的物业可以以房地产投资信托基金方式上市？

 　 当然可以，一般任何一个房地产投资信托基金对物业资产有提一定的要求，只要达到这些标准即可。相对而言三线城市能满足这些条件的少些；事实上，我国许多二线城市规模都很大，会有许多优质资产，二线城市中能满足这些条件的很多。

香港房地产投资信托基金有那些的主要条件和特点？

香港优质房地产和有实力的房地产公司都很多，所以其发展潜力和巨大，靠近中国大陆，对国内开发商提供很好机会。香港房地产投资信托基金的主要条件和特点包括：

l        专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目。禁止投资于空置土地或从事或参与物业开发活动（不包括修缮、加装及装修）；不得以借出、承担、担保、加签或以任何其他任何方式，直接或间接就任何人的任何责任或债务承担责任；不得购入任何可能使其承担无限责任的资产。

l        必须持有每项房地产项目最少2年，分派股息占税后净收入比率不少于 90%。借贷不超过资产总值的45% 。可以将资产抵押作为借入款项的抵押品

l        必须委任证监会认可的管理公司管理 HK-房地产信托投资 的投资和运作

l        没有特别的税收优惠。

我国在海外上市的房地产投资信托基金有几个？

到目前我国在海外上市的三个房地产投资信托基金有三个，它们为：

l        香港上市的越秀房产信托基金：其拥有包括以办公为主位于广东的4幢大楼；

l        新加坡上市的中国零售房地产信托基金：其拥有包括的7所商场分别是北京，上海，郑州，呼和浩特和芜湖；

l        香港上市的睿富中国商业房地产投资信托基金：其拥有物业邻近北京的两幢25层高大楼。

我们公司现有较优质的办公楼，可以在香港或新加坡上市吗？

   很难，或目前几无可能。最近一个海外上市的是2007年6月22日在香港联交所挂牌睿富中国商业房地产投资信托基金，目前国内资产直接去海外上市很难通过有关部门批准。

以上部分内容摘要自我的《房地产企业融资》一书，中国建筑工业出版社出版

北大纵横 张健: 资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人；全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家、多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。主讲课程包括：房地产市场和投资策略分析、房地产投融资和战略等。