作一个不恰当的比喻，高房价的三座大山是：高地价，开发商爆利和好利率；那何谓“高房价的三座大山已经动摇”；

  

首先我们来看地价：

1．2008年许多地区土地拍卖流产

2．政府鼓励经济适用房，其土地价格非常便宜

 

   其次我们来看开发商爆利，由于开发商资金短缺等问题：

   1．许多开发商出现明和暗的楼盘降价

   2．政府鼓励开发商降价

 

再次我们来看利率

   1．2008年利率下降5次

   2．中下银行实行给予存量房贷客户利率下浮30%的标准，即贷款利率7折；大银行虽然迫不得已，但基本上也会跟随。

 

   所以我们可以讲：高房价的三座大山已经动摇

 

   以下是最新的关于银行首套存量房贷的每日经济新闻前几天报道：

  

 

1月1日之后，虽然总行仍未公开出台细则，但一些银行分行已经自行确立了给予存量房贷客户利率下浮30%的标准。银行方面表示，“现在不操作根本留不住客户，对总行也没法交代，当前银行最核心的目标即挽留客户。”

　　在执行7折优惠时，大银行将重点关注客户的信用记录和风险度，中小股份制银行还关注客户对银行的整体贡献度。“现在各家银行的操作非常混乱，再加上舆论推波助澜，恐怕各家银行对（首套房）存量房贷的执行很快就会全部到底（按基准利率0.7倍执行）。”昨日，一股份制银行个贷部总经理对《每日经济新闻》判断。

　　保客户成首要任务

　　一方面担忧留不住客户，一方面又担忧业务盈利受到太大影响，这样矛盾的心态正催生出银行内部一个新岗位。

　　“我们设立了一个专门的信息库，”昨日，一银行内部人士向《每日经济新闻》透露，工作人员的主要职责即通过媒体和房产中介，收集同业在存量房贷业务上的操作办法，以使自己的操作方式不太过“另类”。

　　在央行、银监会给予指导性意见前，四大行的操作方式一度被业界视为“行业标准”。昨日，本报通过客服电话从四大行获悉，目前中行的存量客户可到贷款经办行提交申请，如果审核通过，将可以享受7折优惠利率；建行方面则称，只要执行8．5折利率优惠、近两年内没有拖欠、违约等行为的客户可申请7折利率优惠；农行原有的政策是，满足条件的客户可自动7折优惠房贷利率执行；工行则表示目前仍在等待细则出台。相对于大银行重点关注客户的信用记录和风险度，中小股份制银行还关注客户对银行的整体贡献度。据媒体报道，浦发上海分行拟定的方案是，根据客户贷款金额以及家庭净资产确定房贷利率。其中，贷款金额500万、家庭净资产100万和50万，将成为分界线。

　　“对银行的贡献度不仅体现当前在本行的金融资产，还可能是未来潜力客户，”上述银行个贷部总经理认为，类似标准不会强制执行，只要能够被银行认定为优质客户，应该都会给予最优利率。

　　虽然银行方面认为，在给予0.7倍最大幅度优惠应该充分考虑客户的上述3项指标，但他们同时担忧，这一“底线”未来很难坚持。一银行个贷中心相关人士对 《每日经济新闻》抱怨，在当前舆论重压下，只要有部分客户享受到0.7倍利率，一开闸就很难再控制住，“类似的经验已经很多了。”

　　微利时代留有“后手”

　　此前，建行董事长郭树清表态，中国目前房贷余额有3万亿，如果均给予0.7倍基准利率，商业银行利润遭受的巨大挤压将不言而喻。

但在当前“保客户”的核心指导下，昨日多家受访银行均表示，一旦大家都把利率降到最低，即使盈利受损，银行肯定也会跟随着做，“否则房贷就做不下去。”

　　银行可能受到多大损失呢？昨日有市场人士预测，截至2008年底，全国个人住房按揭贷款余额预计将突破3.6万亿。如果严格按照首套、普通型住房才能享受7折优惠利率，那么需要重新定价的存量规模大约为3000亿，按当前利差水平商业银行减收在15亿元左右。

除了直接的利差损失外，一银行上海分行副行长表示，如果央行继续降息，未来房贷业务肯定将进入一个“微利”时代。

　　面对即将到来的微利时代，一些商业银行在给予利率优惠的同时也留有“后手”。上述银行个贷中心人士表示，目前有部分银行对转按揭形式转入本行的存量客户，虽然也给予0.7倍基准利率，但贷款合同以“1+N”的模式签，也就是说1年后利率是否仍旧下浮30%，需看当时的基准利率水平而定。

　　据媒体报道，还有银行规定，但凡申请按0.7倍基准利率执行的存量客户，必须追签“附加条款”，即向银行承诺至少3年内不得提前还款，否则将以贷款余额的3%缴纳违约金。