从期望值看北京和上海房价不跌也难

在今天白天作了一个房地产讲座中谈到对房价的期望值时，给学员们提了一个问题，“北京奥运会后和上海世博会前，北京和上海房价是否可能有反弹上升的机会？”，几乎100%的学员持否定或迟疑的态度。

因为2008年，由于受国际经济、我国宏观调控力度加大包括各方面调控政策陆续出台和利息有了几次合计较大的上升等因素的影响；全国总体来讲房产成交额萎缩，一些城市房价下跌幅度较大；另外一些城市也是有价无量。譬如有报道,深圳房价今年跌幅近30%楼市，有30万买房者被套；部分业内资人士，预测深圳平均房价会跌至2006年底水平。那是否有数据说明：深圳的开发商和买房者谁先死？

早在半个多世纪前，整个经济学历史上最有成就的英国著名经济学家约翰·梅纳·凯恩斯（John Maynard Keynes，1883─1946，他创立的宏观经济学与弗洛伊德所创的精神分析法和爱因斯坦发现的相对论一起并称为二十世纪人类知识界的三大革命）认为“动物天性”这一点有很重要的作用，因为人们有这样一个天性，它就会影响到以后的经济发展方向。

譬如根据凯恩斯的观点,我在2005年自己著的由上海财经大学出版社出的《中国房地产投资策略分析》中这样写道：”如果那些投资者都考虑到在接着的半年里，市场住房价格会急剧的上升，那么都会立即购买。那么在没有一系列外在因素较大冲击的情况下，就会自我实现该预想。同样地，如果他们都认为市场房价还没有跌到最低，那么这些投资者立即卖出自己的房产，从而让房价达到最底线。”

所以对房价的期望值在一定程度上将会影响到开发商的价格策略和潜在买房者的最终决定，即是否降价(包括降多少)和是否买房。