杨廷文：解密楼市买卖谜团

继6月份"止跌微涨"之后，7月百城房价再度环比上涨。根据中国指数研究院昨日发布的报告显示，7月全国100个城市（新建）住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33%.其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌，其上涨个数创下13个月新高。

与上月相比，环比上涨的城市个数增加25个。而同比来看，全国100个城市住宅均价连续第4个月下跌，跌幅为1.77%，比上月缩小0.13个百分点。

从数据来看，7月房价环比上涨的城市较6月有明显增多，环比涨幅超过6月，整体房价止跌态势基本形成。造成7月多城价格的上涨主要有两个原因，笔者认为，一方面，成交增长明显推动价格上涨。7月份全国购房需求爆发明显，多地成交量创调控新高。短期的供需失衡导致了市场参与者的心态发生转变，部分恐慌性购房者增加，开发商涨价预期增强。其次，信贷政策利好逐渐显现。

数据还显示，2012年7月十大城市新建住宅均价为15470元/平方米，环比上月上涨0.27%。具体来看，重庆（主城区）涨幅居前，环比上涨1.57%，成都、广州、天津、南京、杭州涨幅在0.2%-0.8%之间，深圳、武汉、北京、上海涨幅在0.1%以内。

那么，房价"止跌微涨"后继续坚挺，保持微涨的现象，对于当前及未来房地产市场意味着什么呢？笔者认为，未来楼市出现过度反弹的可能性较小。政府层面对于楼市调控依旧没有放松，释放的政策收紧信号也在不断增强，如果市场进一步升温，可能会招致进一步的调控，而马上临近的"金九银十"或许会成为楼市的转折。

虽然7月以来中央调控动作频频，国务院也派出了8个督查组，强化调控效果，市场可能因此有所降温，但三季度成交或仍将淡季不淡，成交活跃态势还将沿续，下半年成交量可能超过上半年。

笔者认为，近期楼市回暖，首先是因为国家宏观调控从调通账转为稳增长为主，这使得市场信心发生了变化；在购房者信心有所回升之后，国家货币政策也出现变化，出现了下调存款准备金率、降息措施；这两个因素再加上大部分房地产企业正在用打折促销的方式剌激了交易量的回升。

三季度，房地产市场将进入一个企稳的阶段。更多的企业还是希望尽快减少库存、回收现金，所以笔者认为三季度房地产市场将筑底企稳，房价不会出现大涨和大跌的现象。今年不用担心，房地产还处于有肉可卖的时候，而到了明年，也许会出现没肉可卖的局面。

近期数据表明，全国70个城市有25个城市的房价在回升，笔者认为房价回升是必然趋势，未来开征房产税的可能性很大，另外，二三线城市房价也有很大的上涨潜力。

从供给方面看，土地供应有限，盖的房子也有限，而商品房需求方面，随着城镇化进程一直很旺盛，再加上投资渠道有限，迫使老百姓只能选择买房投资。

未来调控房地产，选择开征房产税的可能性将很大，这也是政府稳定收入的又一来源，同时也对控制需求有一定作用。

日前，财政部部长谢旭人在部署下半年财政工作重点时表示，下半年严格实施差别化住房税收政策，抑制投机投资性购房需求。这说明房产税可能会加码。

对此，笔者认为房产税一定会加码，将来全国推出房产税是大势所趋，不是想不想推的问题，而是形势逼迫，必须要推。推出房产税，也是大多数国家调控房地产市场的一个办法。

另外，如果是大面积的推出房产税，而且是对投资性需求、二套房以上的需求全部都进行征收的话，那对于市场的影响是非常大的，相当于政府拥有了一项最大的针对房地产的做空手段。从全球范围来看，这个做空手段是非常有效的。

截至7月25日，月内全国主要城市商品房签约套数达21.28万套，环比增长6.9%。全月成交有望达到28万套，再创年内新高。研究数据显示，截至7月27日，其重点跟踪的45个城市7月累计成交商品房2217.97万平方米，同比上升61.62%，日均成交面积约为82平方米。

笔者预计从月化后的整体成交数据来看，7月成交继续维持高位，有望持平或略超6月的水平。虽然部分城市7月后半月的成交量略有下降，但总体高位平稳，传统淡季对市场的影响较小，需求仍然旺盛。

对于8月的商品房成交态势，笔者任然持相对乐观的判断，一方面，连续"降准"、"降息"所带来的货币政策累积效应释放，提供了相对良好的货币环境；另一方面，房企8月推盘量仍将维持相对高位。而前期持续上升的商品房成交量对购房者预期产生正面影响，提供了相对良好的预期环境。笔者认为7月淡季不淡的趋势有望延续，建议持续关注有实质业绩支撑的一二线龙头房企下跌产生的购房机会。