杨廷文：小产权房已被敲响丧钟

（内容导读：本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

国土部近期表态要试点清理"小产权房"，并表示"小产权房"不得确权发证，不受法律保护。国土资源部部长徐绍史也在今年的"两会"上表示，今年国土资源部将一手抓调研，一手抓执法，为大规模清理"小产权房"做准备。

日前，以建养老院的名义盖别墅的违法别墅区开发商李风景在北京受审。李风景被指控犯有合同诈骗罪，此罪名的最高刑期为无期徒刑。这是北京首个以合同诈骗罪被追刑责的小产权房开发商。此外，在国土部的督办下，北京法院于上月底判处了一例国土官员对小产权房不作为的渎职案，北京市国土局怀柔分局执法队负责人曹建明对水岸江南的小产权房项目视而不见，被法院以玩忽职守罪判刑。

一石激起千层浪，上述事件由于涉及敏感的小产权房问题，引起各界高度关注。

笔者认为，"按照合同诈骗罪追究小产权房开发商刑责，说明国家在加大力度治理小产权房。

对于小产权房究竟是否应当清理，各方热议持续。有人说小产权房越早处理越好，有人说小产权房应该予以确认。根据新浪截止到3月20日的调查数据显示，有69.1%的人认为小产权房应予转正；26.2%的人认为不应该转正；4.7%的人认为无所谓。有84.8%的民众表示购买小产权房是由于价格便宜。

小产权房并非法律概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。一般所谓的小产权房，也称"乡产权房"，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，"小产权"其实就是"乡产权""集体产权"，它并不真正构成法律意义上的产权。和一般意义上的商品房相比，"小产权房"没有土地出让金概念，也没有开发商的利润攫取，所以，"小产权房"的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。廉价是大量城镇居民顶着产权风险购买"小产权房"的根本原因。

小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久。在北京，小产权房从20世纪90年代中期就开始陆续出现。当时主要是一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家院。

一些所谓的公职或特权人物，专挑地处风景区的乡村买地盖别墅或楼房，钻当时农村宅基地管理混乱，法规不健全，一人说了算的空子。购得一处民居，无需办理房产证，不用办理土地证，也不必过户，房产尽归囊中。由此导致土地流失严重，农民集体利益受损。

据国土资源部抽样调查显示，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地，均已建起大量的小产权房。在巨大的经济利益推动下，小产权房屡禁不止，蓬勃发展。深圳是全国小产权房问题最突出的城市之一，小产权房占全市住房总套数的56%，约一半深圳人居住其中。深圳的小产权房数量在全国同类城市中，总规模是名列前茅的。笔者认为，对于国家相关部门的表态，首先要还原小产权房正确的历史面貌。在深圳外来人口中，超过50%都是居住在城中村，人数约超600万。小产权房对深圳的发展起到了历史性作用，也为城市的兴盛挑了一定的担子。但我们必须意识到，在小产权房中，有超过95%都是没有办理工程验收，达不到消防验收标准，存在严重的安全隐患。

成都都江堰市的青城山也是小产权别墅漫山遍野，一个接着一个，占地面积大小不一，形成了各式风格房的海洋。

北京通州的张家湾镇，也是小产权房最集中的地区之一。围绕地铁八通线尽头土桥站，有十余个小产权项目，包括环湖小镇、太玉园、祥和乐园、月亮湾晓镇、欣桥家园等。在张家湾镇，占地面积约有400个足球场大小的太玉园，堪称北京市乃至中国最大的小产权房小区，有8000多户、两万余人生活在这里，形成了由欧式洋房、中式板楼以及35栋别墅组合而成的庞大社区。

目前，小产权房的交易由于不受限购令的约束，交易异常红火。比如北京地区的小产权房价格最近就在逆势上涨。而在北京的怀柔、顺义等周边地区也有小产权房在出售。

面对小产权房的命运将何去何从，业界和社会反响强烈。笔者认为，小产权房有那么大的量，数字估计达60亿平米，它的形成也有城市房价高逼出的原因，各方利益都需要兼顾。而小产权房在形成中政府也有监管不力的责任。对于小产权房的未来走势，笔者建议，没卖出去的，政府验收合格后可以收购作为保障房来源，弥补保障房供应的不足。已经住人的，可以让居民补缴出让金、税费等，地方也可以有收益。

笔者认为，小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径，在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。尽管小产权房不符合《土地管理法》等相关法律法规，但从现实情况看确实解决了一部分城市中低收入群体的住房困难问题。因此必须正视小产权房的客观存在，它已成为城市房地产市场的一个组成部分，对于保障和改善一部分中低收入城市居民最基本的民生需求，在一定程度上还是发挥了积极作用。

之所以李风景成为首个卖小产权房而被追究刑责的开发商，是因为他不聪明，所以笔者认为，这一点儿也不冤，因为他和村里签订的是"养老设施用地租赁协议"，却不顾村里、镇里的反对，建设、销售小产权别墅。高达730余万元的诈骗额，肯定会让他吃不了兜着走。

不过看完相关报道后笔者有一个疑问：如果李风景盖的真是养老公寓，没有和村里产生矛盾，是不是就没事了？

从理论上讲，即便如此也是有问题的。第一，从相关报道来看，那片地是农耕地，而不是建设用地，所以无论建别墅还是养老公寓，都是不可以的。第二，村里往外出租土地是需要经过上级部门审批备案的，如果没有获批，李风景和村里签订的协议就是无效的。

但实际情况有些奇怪。据报道："协议书"约定的租期是从2009年6月1日起，协议签订后的第三天，也就是2009年7月10日，李风景开始建房。此时，房屋建设还没有得到政府部门的批准。

这就是说，协议是7月份签的，什么时候能获批谁也说不准，但租期却已经从6月份就开始了！这算什么意思呢？李风景究竟从什么时候开始缴纳租金？这块地从什么时候开始归他使用？

让人疑惑的不只是这块地的用途和奇怪的协议。据报道，2009年7月下旬村里已经发现李风景在网上卖别墅，并且下发了停建拆除通知书。但与此同时，他设在村里的"售楼处"挂着醒目的招牌，一有人来看房他就拿出自己和常乐寺村签的"租赁协议书"。就这样，从2009年8月经营到2010年12月，他最终获得不法收益730余万元，一些人被骗光了毕生的积蓄。

那么在这一年多的时间里，作为知情人的村镇一级工作人员，有没有报警或者竖立警示牌阻止购房者上当受骗？如果说"租赁协议书"对于引人入彀起到了推波助澜的作用，那么要负责的是不是只有不法开发商？

有人认为追究李风景的刑责，说明对小产权房的打击力度加大。笔者却认为此事只是一个"个案"，更多的"风景"恐怕是开发商按照和村里商量好的协议去盖房、买房、租房，然后大家静悄悄地和气生财。例如李风景之前怀柔的两起小产权案，就有基层干部牵涉其中。

可以说，小产权房的问题一直都是一个巴掌拍不响。真要加大对小产权房的打击力度，理应左手和右手的责任一起追究。而且在追究的时候，不能左手判重刑，右手判缓刑。

像李风景这样的开发商全国遍地都是，接下来“他们”的路又该怎么走下去呢？