杨廷文：把开发商都逼死 结果房价更上涨

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徘徊在低谷大半年的成都楼市，春节后成交量持续攀升，三月前两周，新房成交5800多套，认购量高达5500多套。与此同时，全国部分大城市楼市销量也开始回升。这一波"回暖"，究竟是短期释放还是长期趋势？

从最低谷时日均认购不足100套，到近期接连跨上两三百套关口，二手房成交量在最近一个月达到4500套，已接近常年水平，成都楼市似乎在短期内突然"回暖"。

某媒体3月组织的看房团去笔者一友人楼盘看房，原本安排了12辆大巴，可随着看房人不断增多，最后不得不临时叫来3辆大巴，把售楼处围得个水泄不通。

笔者认为，这一轮"回暖"首先从郊区刚需楼盘开始，新都区、大丰、龙泉驿区、郫县、双流等区域低价位楼盘托起来大部分交易量。此后，改善型、高价位楼盘也开始升温。很多楼盘当日开盘当日售罄。

一购房者告诉笔者，原计划上半年观望，下半年买房。"虽说房价回调的远远不够，但是现在销售速度很快，而远郊房价已降到了5000多元，近郊9000元左右，感觉再降的空间不大了。"

成都楼市的表现并非个案。据新华社房地产价格监测系统监测，2月份的第四周(20日至26日)，全国14个一、二线城市新建商品住宅成交套数环比增长26.7%，同比增长15.3%，创造了今年单周销量的新高。其中，北京环比增长238%，达到2700多套。成都、天津、南京、杭州、深圳、厦门环比增长均超过30%。

北京二手房3月份前两周成交量突破4000套，这是去年12月北京执行新的二手房最低计税价格标准以来，市场成交量的最高点。

随着商品房交易量的上升，土地市场也有复苏迹象。东莞市近期有两幅土地溢价出让，在沉寂了两个月之后，合肥、成都均开始推出土地。"龙湖地产"出现"十亿周末"，该集团还将今年的销售目标定为390亿元，在去年销售额的基础上增加了10亿元。

笔者了解到，这一轮楼市"回暖"与楼盘新一轮降价直接相关。首先是开发商"以价换量"范围扩大，吸引购房需求加快"入场"。

今年以来，除了中海、万科、恒大、龙湖等去年就开始降价的开发商，又有保利、招商等全国性大型房企加入降价的行列，这些品牌房企的促销行为带动越来越多的中小房企效仿。

2月以来成都的房价指数已经回到了2010年上半年的水平，打折楼盘已占总数的七成。笔者研究机构发现，目前北京有超过八成的在售项目正在进行着不同程度的打折促销，其中比价格高峰期回落幅度超过20%。

一些大力度促销方式也在加速销售。成都近期有多家楼盘推出几年前曾经出现的"一成首付"。即购房者原本要支付三成首付，现在只需支付一成，剩余两成先由开发商垫付，购房者要在约定的时间内无息还清。

笔者认为，高库存迫使开发商加大打折力度，价格一旦接近购房者的预期，积蓄已久的需求就会"一触即发"。

其次是存款准备金率下调，银行信贷政策保障首套房贷，以及差别化利率执行加快了交易速度。

笔者认为，央行2月下旬下调存款准备金率，数千亿元的流动性被释放，必然有一部分资金会进入房地产领域。去年房贷常常两三个月都办不下来，成交量自然上不去，今年下款速度快多了，10天半个月就办好了，这也促进了成交。近日，一些银行开始下调首套房贷款利率，这对购房者来说无疑是一大利好。

刚性需求顶托市场。笔者认为，快速城市化带来的庞大刚性需求不能忽视。据第5次人口普查统计，成都市"十一五"年均增加常住人口28万人。调控两年来，成都住宅库存虽然超过5万套，达到历史高位，但是现在1个月就能消化5500套。

政府和很多老百姓都认为应该继续调控，大家试想一下，如果把开发商都逼死了，房屋供应量必将减少，结果房价还得一样的上涨，说不定会飞涨。

笔者认为，想要房价下降，要从"一增一减"两方面入手。所谓"一减"，就是要减少购买需求。这种需求是指特定的"投资投机"者的需求。政府只需对以上倒卖房子的人征收80%的税费，"就搞掂了"。

笔者认为，"一减"之外还要"一增"。要增加房屋供应量，政府要给房地产公司松绑，拿掉"紧箍咒"，鼓励他们多盖房盖好房。

笔者认为，即便政府为实现房价降价的目的，把开发商都逼死，也只能导致房屋供应量减少、房价继续上涨的结果。