杨廷文：中国房地产基金风暴来袭

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    自2010年以来，地产私募基金已踊跃登场，但在融资与运营上，依然处于起步阶段，私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。

    据了解9月16日“金秋SAIF”地产金融高峰论坛由上海交通大学上海高级金融学院(SAIF)和中国金融研究院（CAFR）联合主办旨在探讨美债评级风暴下，全球经济和金融形势面临新的挑战，以及国内宏观调控和通胀压力持续，信贷紧缩，房产企业如何获得新的融资渠道等话题。

    银行不敢“踩雷”，当前的房地产调控政策对市场影响很大。我认为，一方面，货币政策对资金密集型的房地产业影响日益明显。另一方面，伴随限购、限贷政策严厉执行，售房回款速度越来越慢，周期也越来越长。没有开发企业愿意通过股权融资、信托方式来融资，因为其成本都远高于银行贷款利率。只有信贷收得越来越紧，开发企业贷款越来越难，才可能为新型的金融业态提供市场。

    即使今后调控放松，房地产企业也很难从银行获得贷款。房地产20万亿元贷款，已成为中国银行金融业的一颗“地雷”。换言之，银行到现在贷款总量只有55万亿元，所以银行再无可能，也没有能力给这个行业房贷。

    这就意味着房地产开发商必须另觅出路。我认为除了平时所谓占整个银行贷款比例20%左右的开发商信贷和个人按揭贷款，还有两种重要的房地产信贷受到忽视：一为土地储备贷，一为经营性物业贷。四项累加，约20万亿元。

    另一方面，民间资本的发展和投资性需求推动着地产金融新业态的成长。民间资本对房地产市场的影响特别大，特别是投资性需求对推动房价有很大的推动作用。另外投资性需求对房价不敏感，只对预期敏感，不管现在房价多高，只要判断还会涨就会买，这种情况下控制房价是很难的。我认为，在投资渠道有限的中国，房地产成为投资首选之一。现在政府要控制投资性需求，可以把这些资金引导到供给端。

    我认为PE或成最佳途径，房地产开发必然要进入转型时代，包括房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、资产证券化，都应该是房地产金融的新型业态。不过，信托行业目前监管仍非常严；而债券除公租房债券外，也未松口。房地产投资信托基金（REITs）国外经验成熟，国内呼之欲出，无奈政府迟迟未予批准。所以，相对而言宽松的私募股权基金（PE）就有望成为最佳融资途径。

    我认为，不要视其为“纵容房价上涨”，如果把资金投资到房地产市场供应前端，把它变成供应，实际有利于缓和供求矛盾，平抑房价上涨。一定程度上，这也将缓解通货膨胀的压力。

    房产业转型将更关注商业服务型地产，及物业附加价值。而地产基金业务领域的主要分支之一即是商业地产，其核心竞争力来自运营招商、物业管理等一系列整合经营能力，远非提供融资一途。

    此外，如果新型业态可以规范发展起来，还可以分散银行的风险，如果让投资者承担投资风险，就避免了把房地产市场的风险转嫁给了银行。与此同时，在供给阶段把银行杠杆降低的话也有利于减轻房地产市场泡沫。

    其实，市场早已开始自主运作。中国房地产私募股权基金在2010年前后开始活跃起来。据了解，2010年国内市场涌现20多只房地产私募股权基金，资金规模达到500多亿元。

    之前我有一位好友与摩根等传统外资基金合作，现在也和国内各类基金合作，包括金融人士成立的地产基金，还有地产商自发组建的私募基金等。因此，我认为2010年可以被称作房地产的基金元年，更是中国房地产基金风暴来袭的开始。