成都交通限行楼市必然“外移”

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居住郊区化大趋势不会逆转

　　成都市将三环路多座立交桥纳入管制范围，由于6月20日至9月20日进行三环路部分路段修复施工，交管部门对车辆进行了单双号管制，加之在早晚交通高峰时段限制普通车辆经由上述立交桥入城，给住在三环外的不少市民工作生活带来诸多不便，那么居住郊区化的趋势还能延续么？三环外的居民 “返城居住”是否就能带来更多方便呢？对此，从长远看，中心城区产业、人口向郊区疏散的趋势不会逆转——限行如果引起居住短期内向中心城区集中，只会进一步加剧中心城区负担，促进城市多中心布局提速。

交通减压：疏导应重于限行

　　“居家走向郊区，呼吸新鲜空气！”这一度是成都市民的梦想，也是各大城市发展的趋势。但自从2009年6月17日，成都开始在早晚交通高峰期限制普通车辆进入三环路内以来，不少市民由于感到工作生活的不便，不再愿意到郊区购房居住，就是怕交通拥堵。目前温江、龙泉、新都等地不少新建小区存在较明显的空置现象，就是因为离城区远上班不方便。

　　对市民“返城居住”的现象，我认为，城市宜疏不宜堵，这种“返城居住”趋势不符合城市发展规律，是应当尽力避免的趋势。伴随城市规模的扩大，尤其是成都这种市区人口密度比较高的城市，应引导市民出城居住，尽可能疏散中心城区人口密度，以减少市区的交通流量和噪音尾气污染。早在2000年，以森宇、置信、天祥等为代表的开发商就率先走出成都市区，相继在城南华阳、城西温江、城东龙泉乃至都江堰-青城山等区域开发楼盘，以房价低、居家环境好等优势，吸引了诸多成都市民走向郊区居住，在一定程度上疏散了市区人口密度。然而，这种势头可能已经受到近两年交通限行措施的影响。

中心城区：功能外移是趋势

　　为什么成都近两年会出现“返城居住”现象？在我看来，主要原因一是近年来工作地与居住地的日渐分离，加大了通勤距离，一旦通勤成本过高，人们必然重新选择返城居住；二是长期以来，成都城市功能分布的单中心性未能得到有效改观。郊区分担的城市功能有限，缺乏更多的产业支撑和就业机会，致使城市居民的日常出行空间和活动空间过于集中，新兴城区成为“睡城”，从而使就业人群疲于奔波的同时，也加大了城市的交通流量。

　　面对这种格局，成都中心城区下一步该如何规划发展？成都要舍得眼前利益，以前瞻眼光在中心城区规划更多的绿化用地，才有望疏散城区人口和交通流量。开发商如一味建设“中央商务区”，建设过多的写字楼，不仅有市场投资风险，而且交通拥堵过度将降低城市效率与活力，商业企业迟早也会向外搬迁。据媒体报道，目前成都中心城区的冠城广场、时代广场、川信大厦等写字楼中已有不少企业向外搬迁，更多的企业更倾向于选择天府新城、青羊工业基地等新兴办公区，图的就是便捷的交通和相对优美的办公环境。

治本之策：多中心城市布局

　　如果限行等措施有可能在一段时间内造成郊区居民“返城居住”，产生进一步加剧中心城区交通等方面负担的“反作用”，那么什么才是治本之策呢？

　　对此，我认为，一是要重新考虑功能空间布局，中心城区在进一步突出集散、服务、管理、创新、教育、文化和旅游功能的同时，也要注意与居住功能相协调，形成工作与生活相复合的空间，减少出行成本；二是通过发展城市新区来疏解中心城区功能，在更大的范围内促进城市功能布局的协调和平衡，形成就业空间与居住空间的均衡；三是要结合市域轨道交通建设，倡导以公共交通连接为导向的外围城镇社区开发模式，即TOD模式，以地铁公交站点为中心集中形成新的住区，完善功能配套和公共服务，改变居民目前以私人交通为主的出行方式；四是从长远角度来看，随着城市空间的进一步扩张，成都需要规划建设完整意义上的达到20万—50万人口规模的独立新城，真正担负起吸纳中心城区扩散转移出的人口与产业以及承载外来人口与产业的重任。

　　现在就成都而言，宜在三环外东西南北四大区域兴建相应的商务区，目前城南的天府新城、城西的青羊工业基地、城东的龙潭总部基地都初具规模，前景相当看好。但青羊工业基地总体规模偏小，宜适度扩大和调整商务功能。此外，由于有国际商贸城等诸多大型市场，城北绕城高速附近适宜规划建设一个大型商务办公区；城东新火车站附近也宜规划建设商务区。从以上分析看出，放眼长远，地处规划完善地区的三环外住宅，其潜在价值仍有上升空间。