引言

    购房是家庭的大事，合同是商品房买卖的核心文件，是保障买卖双方在交易中权利义务的重要载体，签合同是商品房买卖交易的必经程序。随着全社会法治意识的普遍提高，契约逐渐被世人所重视，商品房买卖中，开发商作为出卖人，无论是从信息渠道，资金实力还是人力资源上，都具有先天的优势，而作为普通百姓，通过辛辛苦苦几十年积攒，可能就是为了购买一套住房。在房产交易过程中，一般会经历预约，订购，签约，交付等过程。

    作为普通百姓，在购房的过程中，应当注意哪些陷阱？

    尤其是在签订有关合同时，应该注意哪些细节？

    今天我们就以一则案例来分析签订商品房预约合同应当注意的法律问题。

案情简介

    2004年6月，某市某区旧村改造工程经某市有关部门批准分期实施。2008年10月，旧村改造工程二期启动，某房地产公司开始参与该工程，并将该工程定名为国际时代小区。该房产公司参与安置原拆迁居民，并对其拟开发建设的部分楼盘对外进行出售。

    2009年2月16日，该房产公司与张某签订《国际时代小区商品房预订单》一份，该预订单约定：张某预订该房产公司开发的国际时代小区8号楼1单元102室商品房，该房屋建筑面积预计为123平方米，双方约定房屋单价为2568元／平方米，签订合同时单价不变；张某向房产公司预缴购房款5万元，合同签订时再缴付剩余房款25.8484万元。同日，张某按上述约定向房产公司交纳房款5万元。

    其后，因拆迁受阻，该工程进度拖延，房产公司未通知张某签订商品房买卖合同。后因政策原因，该房产公司将国际时代小区8号楼作为拆迁安置房对拆迁户进行了安置，并于2008年3月19日将其与张某签订的预订单中约定的8号楼1单元102室安置给拆迁户。

    2015年1月21日，该房产公司取得商品房预售许可证。

    2015年3月，张某起诉要求该房产公司继续履行合同(预订单)，要求房产公司按原合同(预订单)履行交付义务并赔偿其他损失10万元。

判决认定

    本案中，原、被告双方签订的《国际时代小区商品房预订单》真实、合法、有效。

    《国际时代小区商品房预订单》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况 (包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定，因该预购单签订时所涉及的标的物尚处在规划之中且开发商当时没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成。

    因此，法院确认双方于2009年2月16日签订的《国际时代小区商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同，张某要求被告以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务的主张不能成立。

案例分析

    张某能否依据《预购单》要求房产公司履行交付房屋等义务，首先应当对《预购单》定性。本案中，该预购单签订时所涉及的房屋尚处在规划之中且当时并未取得商品房预售许可，该预购单是预约合同还是本约合同，是本案的焦点。

   《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房买卖合同应具备以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，公共配套建筑的产权归属等”。据此，人民法院判断商品房买卖中的认购书是预约合同还是本约合同，应主要看其是否具备了以上条款。如果认购书基本具备了上述条款，则为本约合同，反之，为预约合同。

    本案中，双方在该预订单中通篇所用的词语表达为“预订”、“预计”、“预缴(购房款)”，说明双方在签订该认购单时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑义的且该预约单上并未约定交付时间、办证时间等，预约合同的性质是确定的，因此，张某以预约合同要求房产公司履行合同中没有约定的事项，没有合同基础和法律依据。法院认定是正确的。

律师普法

    合同可以分为预约和本约。本约是对双方当事人特定权利义务的明确约定；预约则是一种约定将来订立合同的约定，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项的意向和规划。

1、订立房产预约合同的意义

    预约的初衷是为了筹划交易，稳定交易机会，规避交易风险。以预约保障交易和规避风险，实际上就是双方在交易中未雨绸缪。在商业活动的不确定性中谋求确定性，通过交易步骤的安排、机制的设计，使得双方当事人可以提前为商业风险做好准备，用清晰、可操作性的步骤去实现利益最大化。

2、我国预约合同的基础规范

    尽管我国《民法通则》、《合同法》中未单独规定预约合同这一合同类别，但最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（简称“解释”）第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条是对一般买卖交易中预约合同的规定。

    同时，该《解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的，包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况等十三项主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

3、哪些情况可能会订立预约合同

（1）没有取得商品房预售许可证

《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律规定房地产开发企业进行商品房预售应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。因此，在预约阶段，由于存在法律障碍，当事人不能签订房屋买卖本约合同。

（2）商品房尚未建成，无法明确约定交付条件、交付时间等事项

在预约阶段，由于商品房尚未建成，双方无法就交付使用条件、房屋价款、付款时间、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施的交付承诺进行明确约定，同时有关权益、责任，约定办理产权登记等事宜也无法达到《商品房买卖合同范本》所要求的那么明确、详细的规定。

4、商品房预约合同的法律风险

产生于本合同订立过程中的预约合同，在经济活动中有着重要作用。但其法律风险不容小觑：

（1）可能存在无证或缺证销售

根据房地产相关法律法规的规定，预售人在预售商品房时应当持有“一照”、“五证”。“一照”即《企业法人营业执照》，“五证”即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

上述证照构成了预售人的开发预售资质，有无开发预售资质将关系到商品房预售合同是否有效。如果预售人无开发预售资质，将导致商品房正式合同无法签订，签订后也归于无效，预购人无法取得预售商品房的所有权。

（2）可能夸大宣传

    在商品房预售中，预购人将要购买的商品房有的仅是在建工程，因此，广告和售楼书对预购人起着非常重要的作用，是预购人了解预售商品房的必需资料。

设计精美、充满想象力的广告和售楼书会使预购人充满憧憬。预售人为吸引更多的购房消费者前来参观楼盘，订购预售商品房，往往会印制大量的广告、售楼书等宣传资料来宣传自己楼盘的优势。不诚信的预售人的宣传资料中都或多或少的存在夸大宣传的情况。同时，有的预售人还会特地找来大量“房托”，烘托预售当天的气氛，影响意向预购人的心理，从而促成交易。

（3）定金陷阱

    按照目前商品房预售市场上的交易习惯，预售人与预购人在签订正式的商品房预售合同前，双方先签订一份认购书，对双方交易房屋的有关事项进行初步约定。

认购书中通常有着非常核心的内容——定金条款。有些开发商利用这一制度，或者以此骗取预购人已交纳的定金，或者将其作为胁迫买受人签订预售合同的砝码。一旦预购人签订认购书并如约交纳了定金，开发商便不再有顾虑，即使预购人发现开发商提供的预售合同中的许多约定与签订认购书时开发商口头承诺不符，但由于受制于缺乏证据和“定金罚则”的压力，预购人要么不得已签订合同，要么以损失定金为代价解除认购书、不签订合同，显然无论哪种选择对预购人来说都是不利的。

文/方言 北京秦希燕联合律师事务所