秦律师：

    今年3月份，我与房东签订了一份门面租赁合同，租赁期自2011年6月1日开始，租期三年。5月底，我购买相关装修材料，并准备对该门面进行装修时，才发现该门面已经租给了李某，并且他已经正式开业经营了。我与李某谈过几次，要求他腾出门面，但都被他拒绝，并告诉我他与房东一周前才签订门面租赁合同，但是租金比我高出200元/月。请问，我与房东签订租赁合同的时间比李某签订合同的时间早，我可以要求乙腾出该门面吗？我该怎么维护我的合法权益?

张女士

张女士：

    在李某也要求承租的情况下，你不能要求他腾出门面，但是可以追究房东的违约责任。

    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。本案中，如果房东和你们签订的合同均为有效合同，尽管你先于李某与房东签订合同，但李某已经在该门面正式开业经营，属于已经合法占有了该门面。如果你和李某都要求承租该门面的，按照上述规定应认定为李某为承租人。房东的行为违反了合同的约定，未按照合同的履行将房屋交给你承租的义务，属于违约行为，你可依法提起诉讼，要求解除与房东之间的租赁合同并要求房东承担赔偿损失等违约责任。