今天上午，我坐在伦敦 Waterloo 地铁站旁边一个酒店大堂跟当地的一个地产开发商聊天。太阳照着泰晤士河对面的大本钟和国会大厦（西敏寺），景象迷人，游客如云。

他说，"你看，咱们从酒店大堂都可以看到大本钟和西敏寺。这说明什么？伦敦在城市规划方面限制特别多：限制高度，用途，风格，颜色，等等。一个楼盘没有3－4年难以完成。从这里到大本钟之间的这点距离，如果是香港，可能已经盖了五个摩天大楼。但是，在伦敦就是不行！你们中国的地产商来伦敦一看，吓一跳: 伦敦人做事太慢了！伦敦房子的供应跟不上，房价不涨怎么可能？"



我想起英格兰银行行长 Mark Carney（加拿大人）前不久跟记者说的一段话。"在咱们老家加拿大，人口是英国的一半不到，但每年的住房供应却是英国的两倍。这怎么行？"



分析师预测房价时老是谈"支付能力"。这是片面的。在香港，多数分析师在今年年初时，预测今年房价下跌20－25％。一眨眼，年底快到了。房价不仅没有跌，反而上升了（即使出现了"占中"和香港政府为了打压房价而征收的几道额外的重税）。为什么？

大家总是拿1997年的房价跟现在比。可是，二十年前，按揭利率都在10％左右。现在呢？在2％上下。OK, 美国退出 QE。但是，按揭利率即使翻一番，翻两番，也不会达到1994－97年的水平。而且，你看看全球经济，未来五年也没有太大起色。利率水平猴年马月才能够翻一番，翻两番？资产价格是利率的倒数。这不用多说。

这二十年，香港的人口从500万，涨到了700多万。地盘还是1000平方公里。名义GDP涨了两倍以上。我不明白大家为什么预测房价大跌。现在，香港政府有那么多的打压外国人购房以及本地人投机的重税，房价尚且如此坚挺，如果取消这些重税以后，房价会怎样呢？

关于房价和股价, 我模模糊糊有个倾向性的看法, 但是我不预测, 我早就放弃了预测。每当我看到别人振振有词, 预测还带小数点的时候, 我就想笑: 我以前不也是那样么？