热焦点评（15-51）：如何看待广州楼市在新政后不如预期？

彭澎接受《新快报》采访

题外话：“330新政”出台两月，广州楼市不如预期那么好。其实，这只是与其他一线城市比而已，与三四线城市比则好多了。多少也说明广州楼市较为理性、稳定一些。另一方面，一线城市在新政后涨得最快的是深圳，而深圳楼市是要与香港比较的，有一个上涨的参照物。深圳资本暴发户较多也可能是一个原因。

“330新政”出台两月 广州楼市不如预期那么好

2015-05-29新快报 欧阳鑫燕

“330新政”出台近两个月,广州楼市表现如何?数据显示,这两月广州成交连续上涨远超去年同期,不过全市均价在4月同比环比双双转正后,5月又双双告负。虽然“330”新政之后又有降息等利好,迅速提升月成交量到7000多套,但还是未及去年“930新政”出台后9000多套的水平。

  量增之后是否价涨?

   3月30日,中央就房地产政策接二连三放出“大招”,其中不乏降低二套房首付比例、降低公积金贷款首付比例、出售住房免征营业税年限调整等强有力举措。网易统计阳光家缘数据显示,“330”新政出台的首月广州全市一手楼共成交7279套,面积为850465平方米,成交套数环比增长25%,同比增加 40%。5月(截至25日,下同)已成交7257套,环比上涨24%,同比涨幅更达六成。

   量增之后是否价涨成为市场关注热点。数据显示,4月广州全市一手楼成交均价为14643元/平方米,环比、同比都持平。而根据国家统计局公布的4月份 70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,4月份广州新建商品住宅上涨0.4%。这是自去年5月以来,广州新建住宅价格指数环比上月首次由负转正。不过,5月广州一手楼均价并未稳住,降为14230元/平方米,环比下降3%,同比下降11%。

   从各区看,4月区域均价环比上涨的有天河、南沙、从化、花都和荔湾,同比环比皆上涨的则是天河、荔湾等中心区。5月均价上涨的区域则有6个,为从化、南沙、增城、番禺、白云和黄埔,同比环比皆上涨的只有白云区。从中可见,这两月区域楼价连续上涨的仅有南沙、从化。而记者选取5月各区成交量前十楼盘对比发现,大部分楼盘楼价平稳,只有南沙、荔湾等区部分楼盘在“330”新政出台后价格出现上涨。

  成交为何不及预期?

   据了解,“330新政”之后,央行两轮降息,全国超过50个城市出台公积金调整政策,超过20个城市出台补贴、补息、免税费的买房政策。广州也表示已提出公积金贴息商贷方案,正在考虑以银行贷款、公积金中心贴息的形式,解决公积金贷款资金缺口的问题,目前方案正待市政府批准。

   虽然有诸多政策红利的助推,不过从实际效果看,广州楼市表现还是不及业内人士预期。房价点评网高级分析师肖文晓表示,在去年“930”新政出台之后,广州楼市一度有回暖的迹象。去年12月,广州楼市的成交量达到了9000多套的水平,接近广州楼市月度成交的历史高位——10000多套。而今年救市政策密集出台,广州楼市成交反而不如去年的第四季度。

   广州市社会科学院高级研究员彭澎分析认为,广州楼市成交不如预期主要是因为:第一,广州楼市的库存量比较大;第二,股市吸引了一些楼市资金,出现了“卖房炒股”的现象,股市的红火造成了部分买楼的人选择到股市炒一把再说;第三,相关政策出台之后,一线城市的楼市普遍回暖,但广州楼市还是相对较为平稳,这与广州楼市一向较为平稳有关系。

  暨南大学管理学院教授、中国城市规划学会委员胡刚也认为,楼市资金往股市去影响了成交量,再者北上广深四大一线城市中,广州的竞争力比其他三大城市弱,造成资金往北上深外流,部分资金则流向了佛山、中山、东莞等周边城市。“中国人总是存在这样的心理,调控得越紧,越是要去买房,调控松了,反而就观望了。”

  从企业层面分析,在经历了一季度业绩的下滑后,从二季度起开发商推盘力度和营销力度不断加强,如恒大的无理由退房以及碧桂园的“0行动”。因此业内人士判断,在6月30日各大房企半年报发布前,还将是房价平稳的窗口期。 　

  4月广州一手楼成交对比(单位:元/平方米)

  成交套数 环比 同比 成交均价 环比 同比 　　　

  全市 7279 25% 40% 14643 0% 0% 

  从化 390 -22% 45% 7314 3% -6% 

  南沙 1069 9% 286% 10412 2% -9% 

  增城 1231 51% 6% 9687 -1% 20% 

  天河 195 -40% -18% 37042 8% 16% 

  海珠 166 29% 6% 31834 0% 13% 

  番禺 1156 37% 38% 15166 -4% -4% 

  白云 415 51% -5% 22822 0% 10% 

  花都 1124 39% 50% 9858 4% -3% 

  荔湾 234 7% -22% 26615 7% 20% 

  越秀 75 -18% 14% 41314 -4% 8% 

  黄埔 1224 43% 68% 14599 -5% -5% 

  5月1日-5月25日广州一手楼成交对比(单位:元/平方米)

  成交套数 环比 同比 成交均价 环比 同比

  全市 7257 24% 59% 14230 -3% -11%

  从化 380 20% 54% 7600 4% -2%

  南沙 1322 57% 269% 10433 1% -10%

  增城 1185 19% 75% 9674 2% 12%

  天河 225 40% 5% 32445 -14% 7%

  海珠 158 26% -20% 32062 -1% 5%

  番禺 886 -4% 13% 15417 2% -11%

  白云 420 27% 20% 23821 4% 7%

  花都 1338 52% 66% 9405 -4% -11%

  荔湾 122 -39% -58% 26063 -3% 10%

  越秀 125 123% 317% 41743 -1% 3%

  黄埔 1096 9% 84% 15005 4% -10%