热焦点评（14-33）：荔湾区楼价或可达“4万字头”？

彭澎出席广钢新城论坛

题外话：荔湾区楼价或可达“4万字头”。这是广钢新城卖地出现地王，楼面地价达到2万之后业界的看法。如果房价完全是成本决定论，那么这个预测是有道理的；但往往不是所谓“面粉价决定面包价”而是“面包价决定面粉价”，也就是说房价上涨才会有地价上涨。因此，广钢新城房价可能直冲3万，4万元则要看市场趋势。

荔湾区楼价或可达“4万字头”

2014-02-28 羊城晚报陈玉霞

  马年广州第一波土地拍卖，拍出荔湾新地王，短短数天内，已令荔湾区的一手、二手楼市发生了变化。

  在一手市场方面，几乎所有楼盘都以“新地王”为理由，借势开始新一轮的营销，涨价冲动非常明显，报价比拍出地王前上涨了4000元/平方米。在二手市场方面，业主见风使舵、马上调高放盘价的现象虽然暂不多见，但买家出手更果断了。

  这次抢地热潮，业内专家将其解读为“大商家回归核心大城市的必然表现”，可见一线城市楼市持续向好的趋势，同时预判荔湾区楼市的整体价值将会因此得到提升，两年后该区域的楼价将会达4万元/平方米。

  新闻背景

  广钢新城首次卖地卖了155亿元

  2月21日，荔湾广钢新城首次推出5幅土地，总用地面积28万平方米，总建筑面积120万平方米，均以“限地价、竞配建”的方式竞拍。这是中心城区难得的“巨无霸”地块，吸引了众多本地和外地商家争夺。经过两个半小时的角逐，5宗地块最后共拍得155.0939亿元，竞配拆迁安置房总面积为38.64万平方米，未来可提供6440套安置单位。其中，中海地产成为大赢家，成功夺得3宗地块，总建筑面积达738410平方米，占当天出让土地总建筑面积六成。另外两幅用地则被“过江龙”北京金融街控股和珠海的华发股份瓜分，最高楼面地价约达21600元/平方米，成为荔湾新地王。

  据了解，2010年，荔湾广铁南站地块以楼面地价17276元/平方米成为当时荔湾区住宅地王，该地块上建成的珠光御景壹号目前售价达5万-6万元/平方米。2013年，万科地产以6亿元夺得珠江隧道口以西AF020122地块，折合楼面价为19638元/平方米，是当年荔湾区的商业地王。

  一手市场直击

  地王被疯狂营销，“直减10万元”促销没了

  广钢新城上周五刚拍出荔湾新地王，本周一，记者到该区域巡盘时看到，不少楼盘已把“新地王”作为宣传卖点。预计3月份开盘的远大财智公寓的工地围墙上，全部围上了有关广钢新城的形象广告，在售楼部内，大到墙上的楼盘方位图，小到简易的宣传栏，随处可见广钢新城及相关的地王消息。距离广钢新城稍远一些的龙溪路，聚集了几个知名楼盘，保利公园九里在路口便摆出了“带装修楼价=地价”的宣传牌，红底白字，相当醒目。

  从上周末开始，广钢新城板块的楼盘无不以“荔湾新地王”为卖点，表现出涨价的冲动。元邦明月水岸相关负责人表示：“‘面包’会贵过‘面粉’，楼盘售价会随行就市，地王对我们来说绝对是利好。”一墙之隔的新盘远大财智公寓，经纬行的代理人士介绍：“地王价就是我们楼盘的参考价，如果没有地王，楼盘的售价可能是1.6万元/平方米左右，但有地王了，楼盘会重新定价，预计开盘价要2万元/平方米左右吧。”该人士补充道：“未来这里的楼价能上3万-4万元/平方米。”

  在龙溪路一带，邦华星际正进行新产品的优惠登记，现场销售经理介绍：“地王拍出后的第二天，楼盘就成交了4套单位，比平常日均2套的成交多了一倍，买家出手更加爽了。”对于新品的定价，邦华公司负责人表示“将会跟随地王水涨船高”。旁边的路劲隽泷湾，目前可售单位不多，销售人员介绍：“这两天还有代理商的优惠促销，每套单位直减10万元，过了这两天就没有了，地王都出来了，我们可能还要升价。”如今该盘毛坯房的最低售价为1.75万元/平方米，“涨到2万元/平方米也是有可能的，因为能卖的单位已经不多了”。

  业内人士论“价”

  两年内楼价要达4万元/平方米？

  卖地结果刚出，广东保利董事长余英就在其微博上预测，广钢新城2014年、2015年的房价将达4万-5万元/平方米。对此，合富辉煌首席市场分析师黎文江表示赞同。黎文江认为，如果按照地价约占楼价的四成来计算，未来这里的楼价将达4万元/平方米左右；如果按地价约占楼价的五成来计算，那么未来这里的楼价有可能达到5万元/平方米。“两年内，4万元/平方米就是荔湾楼价的底线。很多人会说不可能，以前保利、中海拿白云新城地王的时候，大家也都说不可能，很难卖到4万元/平方米，现在证明是可以的。”

  不过，在大多数人表示看好的同时，也有业界人士对这个楼价感觉“不靠谱”，方圆首席市场分析师邓浩志认为：“虽然这次广钢新城连续刷新地王纪录，但土地市场已经开始从火热的盛夏转入带凉意的秋天，不能改变楼市要调整的事实。如果中海三幅地块未来都建刚需产品，我认为楼价约2.8万元/平方米比较靠谱。”

  二手市场直击

  三个月无成交，地王一出立即签约

  广钢新城拍出新地王后，一手楼盘纷纷表示涨价冲动，周边二手市场的反应则相对平静，业主放盘价并未普遍调高。

  合富置业分区营业经理陆燕銮介绍，该分店暂时还没有接到放盘业主要返价的个案，“地王拍出后，有一些放盘的业主会打电话来咨询最新情况，并询问放盘价能否升一点，但是并没有出现返价现象。”陆燕銮表示，这一带的二手买家基本是刚需购房客，楼价比较实在，去年至今的升幅比较小。不过，虽然业主还没有升价，但已有买家由于担心楼价会涨而果断出手，“有一个已经谈了三个月的买家马上出手了，之前一直想砍价至2万元/平方米成交，业主没让步，上周日这位买家终于签约了，成交价仍是业主放盘的2.1万元/平方米。随着广钢新城建设的推进，相信未来这里的二手楼价一定会继续上涨。”

  满堂红鹤洞路分店的经纪梁先生介绍，地王拍出后，来店铺咨询和了解情况的业主多了，但整体成交尚未有大变化，“个别业主会提高放盘价，比如就在广钢新城内的房改房，几个月前的放盘价是1.3万元/平方米，地王拍出后升至1.5万元/平方米，不过目前尚未有成交”。该经纪介绍，其实从去年广钢新城要拍地的消息出来后，该板块的楼价已经小幅上升，一年来大概升了一两成，“毕竟这里的房子以房改房为主，楼龄多在20年以上，这些硬件制约了楼价上涨的空间”。

  据了解，目前广钢新城鹤洞路段内，大部分的二手房源是广钢、广船的房改房，这些物业楼龄接近或超过20年，二手均价为1.2万-1.4万元/平方米，低层优质物业售价可达1.5万元/平方米，买家需求最大的是六七十平方米的紧凑型两房单位。此外，广钢新城板块内还有一些电梯楼，比如金道花园，目前二手均价约为1.6万元/平方米；另一个楼龄5-10年的电梯楼小区四季花园，整体素质较高，更靠近地铁1号线坑口站，二手价为1.8万-2.1万元/平方米。

  板块前景分析：将掀起芳村新一轮开发热潮

  黎文江(合富辉煌首席市场分析师)

  芳村板块错过了几次良好的发展时机：一是地铁1号线开通时没把握好；二是白鹅潭经济圈规划出来也没有大动作。

  直接对该板块发展有拉动的是卖地。1988年，卖的是花地湾地块，当时楼面地价只要218元/平方米，建成后楼价卖900元/平方米，该板块开始有几个大社区。第二次大规模卖地是2010年的原高尔夫球场用地，楼面地价已经涨到7000多元/平方米，更多品牌商家进来了，现在的楼价卖到2万元/平方米左右。广钢新城卖地是芳村板块第三次大规模卖地，首期推5块，楼面地价2万元/平方米左右，未来还有很多，芳村板块因此会掀起新一轮的房地产开发热潮，两年内荔湾楼价的底线要达4万元/平方米。

  带动区域价值不断提升

  彭澎(广州社科院高级研究员)

  广钢新城的规划建设，令芳村板块的格局发生了质的飞跃，过去是以工业化为主，现在变成以后城市化、现代大都市为主。城市功能也随之转变，随着广佛同城化顺利推进，该板块是两城连接点，是广州通向佛山的重要门户。此外，因应新城规划建设衍生出来的各种资源的提升，如医疗、教育、交通等都会更加完善，带动区域整体价值不断提升。

  相关新闻

  华发股份夺荔湾新地王

  如今，越来越多商家转战一线城市或加重一线城市的份额。在上周的广钢新城土地拍卖会上，“过江龙”珠海华发实业股份有限公司(以下简称“华发股份”)夺得荔湾新地王，折合楼面地价约为2.16万元/平方米。其实，这并非该公司第一次在广州拿地，早在2012年，华发股份就以10.69亿元夺得白云区集贤庄一块居住用地，首次进军广州市场。今年以来，该公司陆续在广州拍下了荔湾区芳村铝厂地块和海珠区宝岗大道地块，广钢新城地块是其在广州获得的第四块储备用地。

  据介绍，华发股份于2004年上市，目前其全国版图已经铺开，在北京、广州、武汉、包头、沈阳、大连、南宁、中山、威海等都已经有项目或有土地储备。在业态方面，从单纯的住宅开发向包括住宅、商业地产、旅游地产等多领域扩展。新近即将开业的全新项目华发商都，是位于珠海核心商圈内的大型综合购物中心，总建筑面积为18万平方米，据称至今已有200多家国内外品牌商家进驻。