热焦点评（13-176）：全国最大地下城是否理性投资？

彭澎接受《南方都市报》采访

题外话：44万平方米！广州在南站搞全国最大地下城，说实在我们很多人都为之捏了一把汗！如此体量的商业面积，即使放在地面，在南站那里也暂时难以被市场消化，何况地下！这种决策出自何处？是什么用意？规委会怎么会通过？这都是市民的血汗钱啊，千万别浪费！忧心，还是忧心！

全国最大地下城应该怎么搞

2013-09-13南方都市报

  其实地下最适合建的是停车场，而广州缺大量停车位。

  ——— 彭澎

  在真正建成及开始招商的前几年，不要抱太大希望，空置率可能不低，人气也不会太旺。

  ——— 周峰

  嘉宾：广州市社科学高级研究员 彭澎(上)

  满堂红市场研究部高级经理 周峰(中)

  主持人：南方都市报记者 徐凤(下)

  新闻背景

  近日，《广州南站商务区开发建设工作方案》获市政府常务会议审议通过，南站区域地下空间及市政配套设施工程项目将于下月动工建设。根据规划，该地下空间核心区长约1900米，占地面积约44万平方米，共建设四层，未来南站区域整体地下空间建筑面积将达111万平方米，落成后将是全国最大的地下城。

   建超大地下商城存风险？

  主持人：号外，号外，广州南站将要建全国最大的地下城了。

  周峰：广州南站是与广州火车站、广州东站同级别的交通枢纽，但火车站和广州东站都没有搞类似的地下商城，火车站的主要功能是“吸放”旅客和货物。多数旅客从火车站出来，一般都会转乘其他交通工具进入市区任何一个地方，即使是坐地铁，因携带的行李不少，也不会在地铁站附近逗留太长时间，故这个群体很难形成固定的消费意识，闲逛的时间有限，我觉得在广州南站兴建超大面积地下商城，存在一定的经营风险，最大的风险就在于如何有效吸引客流消费方面。

  主持人：为何要如此大规模地开发地下空间？

  彭澎：大量开发地下空间可能与地价贵有关。地面加高与地下挖深，都是增加容积率，希望把单位面积的地块用到尽。在C B D等中心地带，寸土寸金，适当发展地下空间是可以的。如南站这样的边缘商务区，密度不应该搞得太大。

  周峰：鉴于不同的土地供应和被市场吸纳再使用的时间周期有先有后，故就整个地上空间而言，可被利用的地方还有很多，远未达至饱和状态。在广州南站开发如此大规模的地下空间，我估计政府是希望南站要发挥的角色不是一个孤立的交通枢纽，还要逐步承担起其他综合职能，从而令南站周边的土地价值得以提升。

   地下空间更适合建停车位？

  主持人：广州地下商场众多，旺丁又旺财的还真不多。

  周峰：目前广州的地下商城多数集中在地铁站旁边，有连续多年做到“旺丁旺财”的，也有经历了长时间沉寂，最近两年才有一点点起色的，更有暂时还在摸索阶段的。我估计，广州南站的地下城也肯定要经历商业地产的“先苦熬再起步”阶段，由于地处广州南部，在真正建成及开始招商的前几年，不要抱太大希望，空置率可能不低，人气也不会太旺。

  彭澎：一是不十分看好。二是除非发展特殊的业态，否则估计得熬很多年。投资价值有限。

  主持人：你对南站地下城的建设及招商运营，又有怎样的建议？

  周峰：应该采取“先局部后整体、先近后远”的开发及招商思路，把相对靠近南站的地下空间先盘活起来。第一期开发的空间通过政府层面吸引大型餐饮企业进驻，再附带其他娱乐及休闲消费设施，率先试行经营，应该可以在最开始的三年内逐步积累人气。

  彭澎：其实地下最适合建的是停车场，而广州缺大量停车位。

   商城若不旺，对房价有负作用？

  主持人：南站地下城的建设，对南站房地产业的发展有怎样的带动作用？对房价会不会有影响？

  周峰：只要广州南站地下商城能做到大家所认同的兴旺，必定会对周边的房地产业，特别是住宅市场产生利好促进影响。但就目前而言，南站地下商城的建设，肯定要参照周边板块的居住规模、消费层次去作详细规划及定位，从周边房地产业里面“借力”的工作，也稍微多一些。

  彭澎：如果旺，则对房价有直接拉动作用；如果不旺，甚至对房价有负面作用。

  主持人：近期，广州拟对地下空间收取土地出让金的规定引发不小反响。这对地下城建设及运营有什么影响？

  周峰：这个征求意见稿，能否真正实施，还是未知数，我估计即使最终要实施，恐怕也会被修正得相对较“人性化”，且针对地下商场、车位及其他不同性质的物业所收取的出让金比例应该有差异，不会用同一标准。由于南站地下商城的开发建设及运营皆由政府牵头引导，不排除在这些容易产生敏感问题的节点上采取另类的操作方式解决。地下商城的前期投入成本相当大，从建成到真正投用，再做到旺场，少则4年，多则10余年，且当中存在的经营风险不低。我觉得可以把这类空间的出让金“化整为零”，类似商场“管理费”的形式，每年收一次，不集中在开发前期或转手时统一收取，且可以规定最初的几年暂时不收，让承建或经营的企业能承受较低的成本压力。

  彭澎：地下商铺的运营并不是由地下空间收取土地出让金决定的，如果地段合适、定位准确，收再多的出让金都会旺。