热焦点评（13-115）：华南板块房价已近2万 工薪族被挤向东部、北部

彭澎接受《南方都市报》采访

题外话：广州房价领涨全国，华南板块房价已近2万，金沙洲也差不多，工薪族被挤向东部、北部。东部增城板块明确提出当下的东部楼盘都是当年的华南大盘，房价升值空间明显。而北部相对偏冷一点，但轨道交通也有利好传出。南、西已经高价了，东、北显出了较好的性价比。当然也与吸引天河白领较多有关。

华南板块房价已近2万 工薪族被挤向东部、北部

2013-06-28南方都市报微博作者：严艳,实习生杨熙

提要：10年前，用市区买一套房子的钱，可以在华南板块实现“有房有车”的梦想；如今放眼四望，昔日的华南板块房价已高达近2万元/平方米，最南边的南沙房价也去到1万以上；西面，芳村在售楼盘单价在1.6万- 3 .5万/平方米间。

  10年前，用市区买一套房子的钱，可以在华南板块实现“有房有车”的梦想；如今放眼四望，昔日的华南板块房价已高达近2万元/平方米，最南边的南沙房价也去到1万以上；西面，芳村在售楼盘单价在1.6万- 3 .5万/平方米间。仅靠一座大桥往返市中心的金沙洲目前均价也达2万元/平方米上下。在高企的房价下，一次次被挤出的工薪阶层，目前只能向广州东边的增城、萝岗，北边的花都、从化、清远突围：东面，限价不限购的增城，不超过7757元/平方米楼价，近年成为工薪阶层首选。而以高新科技突围的萝岗，成熟配套和地铁规划及大开发商的涌进也让其一跃成为新贵；北面，1万以下的均价及地铁九号线的开建使得花都楼盘对工薪阶层的吸引力增大。至于从化，虽然楼盘不集中，但60 0 0多元的均价着实 　是个诱惑。此外，清远今年下半年以吸引广州工薪阶层为目标的在售洋房大盘就有约4个。东部和北部会不会成为当年的华南板块？在与中心城区的距离扩大至两倍甚至三倍的时候，它们是否能像当年的华南板块那样，成 　为买家的第一居所？

  东部北部掀刚需热

  “印象中白云区的房子应该是中心城区最便宜的，但最近一看，发现价格也高得吓人！”李先生在广州白云区工作多年，现在住的是单位在白云区搞的小产权房，最近孩子准备读书，李先生这才决定买房。

  “索性往北去找。”上周，李先生在朋友的推荐下去花都、清远交界的中国美林湖看了一下，“那里的洋房也涨到8000块一平方米了，70多平方米的两房60万能勉强买下来。”李先生担心观望下去房价再涨，就当场下了订。

  唐先生的情况有点类似，但他属于换房族。原先他在海珠区的房子只有70平方米，孩子大了不够住，加上工作单位迁移到了萝岗，唐先生便顺理成章地向东寻找改善型物业。“开始没想过去萝岗的，住那里老婆上班太远，但近一点的地方，100平方米以上的房子都要300万以上了。”最后夫妇俩在中海誉城买了一套100多平方米的四房单位，一步到位了，“住过去的话，老婆可以就近换份工作。”

  “我们项目的买家40%来自萝岗，40%来自天河。”中海誉城有关人士介绍，当前天河区的成交均价已经去到了32000多元/平方米，加上中小户型供应极少，很多首次置业的买家便向更远的东部———增城或萝岗转移。

  记者调查发现，增城及萝岗区的多个刚需项目成交一直颇为火爆：增城凤凰城洋房组团每次开盘总被抢购一空，附近的翡翠绿洲5月底“9”字头开卖，日销八成；萝岗区的万科东汇城开盘后一直广受买家追捧，中海誉城5次开盘，5次日光，奥园春晓今年6月中旬开盘，300多套单位当天一抢而空。

  北部的很多项目也正经历着这样的刚需购房热。号称离广州最近的花都盘嘉汇城今年五一期间推出200套全新二期洋房组团，1小时内狂卖八成，高达80%的买家来自广州，其中白云区的买家又占大多数。

  地处清远的巨无霸项目阳光100芒果T O W N目前均价5200元/平方米，带1200元/平方米精装修。5月初开盘时，3小时内近400套房源几乎被抢购一空。统计显示，项目买家以广州白领及蓝领为主。

  第二个“华南板块”？

  无论是开发商提供的买家人群分析，还是广州各区成交均价的数据，刚需买家被向外围挤出已经是不争的事实。搜房网监控阳光家缘网站的统计显示，在政府“限价”重压下，广州多个区域一手楼成交均价出现下跌，尽管如此，天河、越秀的成交均价仍在“3”字头之上，白云、海珠、荔湾则在“2”字头以上，花都是唯一均价在万元以下的区域。

  比较之下不难看出，增城、萝岗以及花都、从化、清远房价的竞争优势便可见一斑，而刚需买家向东向北突围的置业潮也让人联想起2001年华南板块崛起时的模样，合富辉煌首席分析师黎文江回忆，当年有这样一种说法来形容华南板块楼价之便宜：“一套房子再加上一辆车等于中心城区的一套房子”。

  所谓十年河东，十年河西，东部及北部会成为当年的华南板块吗？

  “它们和当年的华南板块有相似的地方，东部和北部的楼盘较大且比较集中，价格实惠，购买的人群以白领为主。”广州市社科院研究员彭澎指出，这两个区域的买家购房目 的 都 基 本 以 居 住 为主，东部增城、萝岗的刚需客比较多，但是北部楼盘大部分仍是以休闲度假为目的，刚需型的产品最近两年才兴起。

  彭澎认为，与华南板块相比，现今无论是东部还是北部楼盘，它们 的 建 设 起 点 都 提 高了，“当时华南板块有些楼盘连电梯都没有。”

  在合富辉煌首席市场分析师黎文江看来，现在北部和东部楼盘的生态环境要比当年华南板块好很多。“虽然当年的华南板块楼盘周围的生态环境也很好，但是近年来随着人口的增多和经济发展，环境优势已经没那么突出了。”

  然而，尽管与华南板块有相似、甚至提升之处，在业内专家看来，如果作为第一居所，大部分东部及北部楼盘目前还不成熟，“基础配套比较差，而且人们出行的交通成本大大提高，花费的时间也会很多，这个和当年的华南板块不同。”黎文江表示。

  瞄准周边产业人群

  但在开发商眼里，这些都不是问题。

  “就拿中国美林湖来说，我们不单纯只是居住功能，而是一个提升工作、生活的平台。”美林基业副总裁、营销管理中心总监吴兵向记者表示，如果说当年的华南板块只是提供一个睡觉的地方的话，那么现在的北部及东部楼盘不同之处在于，它们有庞大的产业支撑。吴兵介绍，美林湖周边有物流、旅游、高尔夫、观光农业、汽车等九大产业支柱，这些产业带来足够大的人流，“例如联邦快递的总部设在花都机场附近以后，未来5到10年会新增20万常住人口，这些人群是在拥挤的广州继续拥挤，还是就近选择他的居住场所？”

  增城凤凰城有关人士也向记者印证了这一就近置业的理论。“虽然说增城、萝岗与中心城区的距离有三四十公里，北部花都、清远甚至有五六十公里，但把这里作为第一居所的买家只是附近的上班族。”该人士介绍，凤凰城是增城离广州最近的楼盘，它的买家九成以上是广州人，而且是天河上班的白领居多。

  又如中海誉城，除了相邻的天河区向外“转移”的买家，其中40%的买家是在萝岗高科技企业工作的白领。

  黎文江给记者算了一笔账，现在广州常住人口是1600万，2020年会达到1800万，多出来的200万人口很有可能会从中心城区迁移到这些地方，未来的工薪阶层很可能会把那里作为第一居所。但他补充，“现在东部及北部的交通、医疗、教育等配套还不是很完善，还不太现实。”

  比较

  东部、北部VS华南板块

  相似

  它们和当年的华南板块有相似的地方，东部和北部的楼盘较大且比较集中，价格实惠，购买的人群以白领为主。　　　　　　　　　　　———彭澎

  优势

  与华南板块相比，现今无论是东部还是北部楼盘，它们的建设起点都提高了。———彭澎

  现在北部和东部楼盘的生态环境要比当年华南板块好很多。

  ———黎文江

  不足

  目前基础配套比较差，比华南板块出行的交通成本大大提高。

  ———黎文江