热焦点评（13-108）：如何判断珠江新城写字楼的投资价值？

彭澎出席珠江新城商业投资高峰论坛

题外话：珠江新城写字楼的投资价值必然与珠江新城的定位和地位联系起来。作为中央商务区，这种CBD中的CBD地位数十年内不会改变；新中轴线也会代表广州形象数十年。而最有挑战性的国际金融城应该在五年后才启动、十年后才会形成明显压力。当然，这一切都还得看房地产调控方向怎么走以及经济恢复情况。

珠江新城甲级写字楼投资进入“倒计时”

2013年06月21日新快报

中介预测3年后将无货可售，2017年后资本值将翻倍

    两年后想入手珠江新城甲级写字楼作投资将可能面临无货可买。在近日“珠江新城商业投资高峰论坛”上，仲量联行公布的数据显示，随着珠江新城开发日届尾声加上发展商普遍惜售，区内可售甲级写字楼正进入零供应“倒计时”，预计到2015-2016年，珠江新城的可售写字楼市场将基本无货，2013年有望成为珠江新城写字楼投资的黄金期。

1企业买写字楼自用需求大涨

    来自仲量联行的统计数据显示，2013年广州写字楼总存量约340万平方米，其中有190万平方米就分布在珠江新城，远高于其他各区。从商业价值来看，珠江新城的平均租金是169元/平方米/月，资本值的价值接近4万元/平方米，一些商业项目单价突破5万元，而且销售业绩都非常好。

    广州商业地产部董事卢盛分析道，最近3年，整个广州一直保持年40万平方米以上的吸纳量，而未来5年，广州写字楼的新增量平均将为50万平方米/年。卢盛指出，以前大多数企业使用写字楼都以租为主，投资买写字楼的企业相对比较少；但近5年来，企业投资写字楼自用的比例正不断在上升。2008年时，只有约46%的写字楼是被企业买去自用，而到2012年，企业投资写字楼自用的比例已攀高到达70%。近五年来，只是在珠江新城，每年都有两栋以上面积超过2万平方米的写字楼被企业大宗买入，如恒大中心、保利中达广场、保利V座、广州银行大厦，以及中和广场等。

    为什么企业对珠江新城写字楼的投资会如此热情呢？卢盛认为，这是因为社会整体经济结构的转型、消费内需的推动和专业服务业的发展，使得不少企业获得快速发展的机会，大大增加了对办公楼需求；另一方面，租金的持续上升和企业固定资产投资的需要，也促进了写字楼投资市场的需求。卢盛还透露，其实很多珠江新城的优质写字楼在正式上市之前就已被大企业购入作投资。

2开发商惜售心理特别突出

    卢盛指出，从投资角度来看，2013年可说写字楼的最佳和最后时机。数据显示，今年到2017年，广州甲级写字楼的供应量大约180万平方米，但可售的项目却不到40万平方米。卢盛分析道，2012年广州只租不售的写字楼约占55%，散售占45%；在珠江新城，开发商惜售心理特别突出，新项目绝大多数是只租不售。预计未来5年内，珠江新城只有约30%的新写字楼项目是可出售的，而预计到2016年，随着可售项目相继入市并完成销售，珠江新城写字楼市场将出现无货可售的局面。卢盛指出，从整个珠江新城的发展看，2017年区内写字楼开发将基本完成，随着周大福中心（东塔）的落成，珠江新城基本上已经定型，以后再想要投资珠江新城将没有机会。所以，目前可说是珠江新城写字楼投资的最后盛宴。

3市场升值空间令人看好

    企业投资客的追捧，再加上住宅持续受控，整体推高了写字楼市场的热潮，更推动珠江新城写字楼的价值和资本值进入持续上升的轨道。他们开发的产品比起以前是更加高端，更加贴近用家的需求，例如富力盈通大厦，还有富力过往的产品，或者有经验发展商目前在珠江新城的新楼盘，这些楼的品质已经越来越高。

    随着新产品交付标准的日益攀高和各种硬件配置成本、地价成本的不断上升，未来珠江新城的可售写字楼产品，价格肯定会超过4万元/平方米，甚至单价五万元以上。从目前看，珠江新城均价仍在4万元/平方米以内的项目，升值空间颇令人看好。

    卢盛还指出，珠江新城写字楼在2017年之后会进入全面成熟期，也将迎来写字楼租金的高速增长期，这是每个一线城市都经历过的道路，“预计到2017年后，珠江新城写字楼不管是租金还是资本值、销售价格，相对目前来说都有可能会翻倍。”

专家视角

广州市社科院高级研究员彭澎：

看好珠江新城写字楼投资前景

近三年珠江新城主要可售写字楼项目

●富力盈凯广场●富力盈通大厦●保利克洛维●天盈广场（猎德项目）●富力盈耀广场

●海外联谊大厦

    对珠江新城写字楼的投资前景，广州市社会科学院高级研究员彭澎非常看好，指出珠江新城地处广州重点发展的都会区，是全市CBD中的CBD。相信起码30年内珠江新城的地位不会有变化，珠江新城在中轴线的这个地方兴起，起码还有30年。这个中轴线将是我们很重要的投资轴线，因为城市很多功能设施也安排在中轴线上。

    相对已成熟的体育中心商圈，珠江新城更有潜力；而跟琶洲相比，政府在珠江新城的交通、生活配套等方面投入的更多；跟目前刚开始起步的国际金融城相比，珠江新城又更加成熟，国际金融城真正入市起码还有五年左右的时间。彭澎表示，在广州正在发展的CBD当中，没有哪一个可以跟珠江新城CBD相提并论。