财经周评（13-23）：广州限涨令是个忽悠？

广州限涨令是个忽悠？

2013年04月02日南方都市报 

题外话：本来我评论的原题是：广州“国五条”细则较为中性。但编辑看成更吸引眼球的标题了。其实，说实在的，我也反复说过，地方政府没有动机来调控房价，一是GDP政绩；二是土地财政依赖大。这是地方政府的两个命门，不两个问题不解决，地方政府对调控只能是阳奉阴违。结论是长效机制不出，房价还要涨！

　　众议苑

　　□彭澎(广州市社会科学院高级研究员)

　　广州“国五条”细则在最后限期两小时前公布，是北上广深四个一线城市最晚出台的。从内容来看较为中性，与省版细则和深圳版同出一辙，用我对省版细则的评价来说也“了无新意”。但看了全国各地的细则后，觉得广州版也属中规中矩，既没有北京“一枝独秀”式的严厉，也不像南京公然以“微博体”用132个字(也许是考虑到微博用户一版能看完)来打发。

　　对照“国五条”和省版细则，发现广州版也是用了一些心思的。第一，控价目标要求低于城市居民人均可支配收入实际增幅。与以往与G D P挂钩有所不同，也与保障房脱钩。据测算，按政府工作报告今年城市居民人均可支配收入增长11%和C PI涨幅3.5%计，房价调控目标将在7.5%之内。当然，几个数据的实际增长要到年底才能明确。但按细则前言的说法，广州2012年新建商品住宅成交均价，市辖10区同比上涨4 .8%，即使按网易房产的统计6.7%来比，今年的涨幅仍可高于去年！

　　第二，关于限购，有两个关键点，一是非本市户籍居民家庭持补缴纳税证明或社保证明购房的不予认可；二是增城、从化是否限购由两市自定，这与传说中的要么限购、要么请示省政府确定有些不同。按照细则提供的数据，2012年，从化市新建商品住宅成交均价同比下降3.5%，增城市新建商品住宅成交均价同比下降5.2%，因此，为保持房地产市场调控政策的稳定性和延续性，两市实际上不太可能限购，除非上面有进一步要求。细则称“由从化、增城市政府结合本市实际研究实施”，实际上是留有余地。但从行文来看，似乎有“限购不如限价”的意思。

　　第三，关于市场争议最为激烈的二手房出售增值部分征收20%个税问题，广州版细则基本上与省版一致以照转为主。这基本上是全国普遍情况，以至于舆论有“细则不细”的观感。要让此项措施有操作性，可能还要“更细的细则”！

　　第四，关于第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，广州版细则也与省版一样语焉不详，推给人民银行来决定。这倒也是中央的要求，目前看不出端倪。其他城市有的第三套免贷的说法似乎在广州版里也没有提及。

　　最后，强调了政府调控土地市场的能力，提出稳定住宅用地市场预期。在市场监管方面，提出对商品住宅的预售申报价格实行指导，不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。显然加大了交易环节的行政干预力度，从现实来讲，一旦发现房价控不住，可以通过预售管理和网签管理来限制高价房的成交。从以往来看，这似乎是广州实施房价控制的一大法宝。

　　至于房地产市场调控长效机制方面，广州版细则提到的已启动多层次住房体系与房地产市场调控课题的研究，迄今为止似乎没有房产税的内容，而这也许是中央管理层长效机制顶层设计的主要内容。看来广州在房产税问题上继续持被动姿态。