加载中…南沙楼市泡沫能否延续关键看前五年
(2012-12-08 23:43:52)
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热焦点评（12-272）：南沙楼市泡沫能否延续关键看前五年
彭澎接受《南方都市报》采访
题外话：南沙的未来无疑是很有前景的，但收获期是否来得太快了，而且主要先由房地产来收获，这似乎与开发节奏不相符。如果房地产先出现暴利能诱惑其他产业跟进，则未尚不是好事，但其他产业迟迟不跟进，房地产泡沫就可能失去存在的空间了。关键看前五年建设进度，成功了房价还会涨，不成功则是一场破碎的梦！
200亩住宅开发小试牛刀
2012年12月07日南方都市报
22平方公里，相当于58平方公里的小南沙的三分之一，相当于扩容后的大南沙的2
2012年11月，郭晶晶与霍启刚的一场婚礼，令南沙成为中外媒体的关注焦点。之后不久，即传出霍家将在南沙启动首个以住宅为主的项目。那么，那场世纪婚礼的背后，是否预示着霍氏家族借机再启南沙梦，打造未来的“小香港”？
霍家南沙住宅项目相关负责人本周一接受南都记者采访时表示，首个住宅项目沿着海岸线进行开发，该项目占地约两百多亩，产品以8层以下的小高层为主。而霍家目前在南沙尚有4000多亩、2
对荣升为国家级新区、房企蜂拥而至的南沙，有人认为，霍家启动的住宅项目未来售价可能会起到风向标的作用；有人认为，南沙房地产发展不像填海那么简单，有了连通香港的纽带就能吸引港人置业；还有人认为，区域楼市发展靠的是政府和企业的共同努力，一家企业或一个项目孤掌难鸣。
南沙湾之梦在延续
“南沙是我的一个梦，是一个可以观察中国走向现代化道路的小窗”。霍英东生前曾经说过。如今最早投资南沙地块，却只投资公共配套设施和商业项目的霍氏集团终于要动工建住宅了，这是南沙被确定为国家级新区后又一备受瞩目的房地产新动向。
“沿着这条海岸线，将会建多栋8层以下的洋房，预计明年年底会动工。”在南沙游艇会的海岸边，有关负责人指着眼前的海岸线告诉记者。
记者留意到，此项目东邻港前大道，西北面毗邻南沙游艇会，是真正意义上的一线滨海项目。“这个项目占地约200多亩，共分两期开发，以8层以下的多层围合建筑为主，建筑风格将保持与游艇会会所风格一致。”该负责人告诉记者。
除了住宅以外，此项目还有商业区。“项目内小区步行街将项目分为两个部分：步行街以西为住宅区，步行街以东为商业区。在商业区方面，将在沿游艇会港池打造一条特色的对外开放的骑楼商业街。”值得一提的是，在建筑设计方面，此项目聘请英国皇家设计师M
什么是U
梦起25年前
霍家在南沙的住宅航母即将起航，而追溯霍英东的南沙之梦，要从25年前说起。那是在1987年，霍英东首次到南沙考察，多数人看到的南沙仅是个人烟稀少、偏僻闲适的小渔村，但在霍英东看来，南沙湾是广州唯一临海区域，拥有25公里海岸线，是天然良港，更是珠江三角洲真正的地理几何中心。
于是，1988年，霍英东做出了令很多人费解的举动：在南沙区内最靠近虎门水道的南沙湾，买下22平方公里的土地，绵延7公里海岸线，并持续投入巨资，致力区域市政基础建设：填海、造桥、修路、绿化，筑码头、船厂、物流中心……
经过近25年的时间，在南沙这块“黄金海岸线”上，南沙资讯科技园、南沙天后宫、南沙滨海公园、蒲州花园、英东中学、南沙大酒店、国际化商务、南沙奥林匹克广场、南沙游艇会、南沙高尔夫球场、南沙客运港等13个项目拔地而起，霍英东勾勒出了南沙集旅游、商务、教育配套于一体的滨海生活版图。
但是，霍家直到今年才开始启动以住宅为主的项目。据介绍，经过多年开发，霍家在南沙湾尚未开发的地块有4000多亩，主要分布在3大块，分布在南沙湾的西北和东南部、北部。“我们此前一直以开发建设城市运营项目为主，今年启动以住宅为主的项目，可以说，霍氏在南沙开发住宅还是刚刚起步”。
如今，对于这几块未开发地块的规划，参与南沙湾开发的相关人士透露，“南沙湾作为先行先试示范区，未来将打造一个综合性地产项目，房地产只是未来经营的一部分，把它整合成为未来城市的一个方向，建造滨海旅游休闲度假一体的国际化居住社区，并根据南沙区政府最终审批通过的整体规划更新进行调整。由于一系列规划方案尚未最终成型，该项目最早也要明年动工。
众多房企挺进南沙 房价连涨三个月
与霍氏开发不紧不慢形成鲜明对比的是，多家房地产商纷纷进驻南沙，抢占板块内的优质地块，推出全新住宅项目。
早在2001年左右，广州南沙开发区建设指挥部正式成立时，越秀地产就已进入了南沙进行南沙滨海花园的项目开发，同期还有逸涛雅苑，但当时南沙房地产市场并没有多少人关注。
随着广州南等政策的带动，南沙在华南板块、广州新城等发展之后开始进入快速发展轨道，尤其是新行政区的划分为南沙房地产的腾飞起到催化剂的作用。据统计，截至2006年，南沙主要房地产项目的开发总面积就已经超过1200万平方米。南沙碧桂园、南沙奥园、富港花园、南沙境界、海力花园等项目如雨后春笋般崛起。随后珠江地产、时代地产、方圆集团、创鸿集团等相继进入，连富力地产也在今年10月26日，以3286.8元/平方米的南沙最高地价拍地进驻南沙。
在房企蜂拥的情况下，南沙的房价也持续被推高。据了解，2001年，南沙一手房价每平方米约3000多元，2007年南沙洋房均价升至5000～6000元/平方米，2008年，由于受金融危机的影响，南沙房价重回3000多元。但从2008年后，南沙一手房价却进入快速上涨通道，每平方米从4000多元上涨到9000多元。
尤其是今年南沙荣升为国家级新区之后，房价更是呈现飙升的现象。据多家机构统计数据显示，今年10月份，南沙在售
的
与此同时，投资客也在国家新区获批后蜂拥而入。南沙某品牌房企向记者坦言：“目前来南沙买房的人投资客所占的比例高达9成，主要是国家级新区的带动，相当一部分人买房赌南沙未来升值前景。居住在南沙、从事建筑工作的张小姐告诉记者，2004年以4000多元/平方米的单价买了一套房后，直到现在也没有买二套房。“现在的房价已经超过1万元，基本是投资客抬起来的，如果持续下去，真担心南沙会出现崩盘现象”。
在南沙房价持续被刷新和投资客大举进入的情况下，霍家未来住宅的售价成为关注热点。参与南沙湾开发的有关负责人表示，未来售价会根据产品特性及当时的市场情况等方面进行确定。
慢节奏的“城市建设者”
不过，霍氏集团在开发南沙湾还是采取了的审慎步调，“慢”似乎成为南沙政府规划和霍家营销策略的主要特点。
霍英东早将自身定位为“城市建设者”，而非“地产开发商”，“慢生活”是其尝试引入的一种国际化生活理念，这在某种程度上与南沙政府想要“留住人”的想法不谋而合。据南沙开发商透露，尽管南沙有高尔夫球场，有游艇会，有高端生活设施；又邻近港澳，有吸收香港客的优势，但“在南沙生活太单调了，甚至留不住来打高尔夫球的游人。交通不便、人气不足、基础设施不够完备、公共服务和配套设施较弱、人文积淀不足等，也都严重制约着南沙的发展。”
小地块试水 也可能与其他房企合作
霍氏领导者霍震霆表态，“我们不欢迎炒楼，7公里黄金海岸也绝不盲目起楼”。霍震霆之子霍启山也指出，要聚集人气、吸引自住买家，关键还是教育、医疗等配套设施要跟上。建设大量地产项目，短期、模式划一的城市化并不利于地区的真正发展，“我们做得慢，希望跟别人与众不同，吸引珠三角、港澳，甚至境外人士来南沙，以第二居所开头，通过产业成熟，向第一居所过渡”。
霍氏在南沙未来规划会如何？集团主要负责人在接受记者采访时表示：“一方面我们自己开发，做几个地块试水，另一方面找其他背景强的房地产公司合作，目前公司发展速度不是特别快，但我们会两步同时去走。”两条腿走路，在开发项目的同时，关注南沙未来发展走势，霍氏集团无疑是这片热土上的冷静者。
聚焦
霍氏住宅
带动港人置业？
只有限购放松才能吸引大批港人
翻开地图，南沙湾(原“广州南沙东部海滨新城”)位于广州南沙区东南部，面积约22平方公里，由香港霍英东集团与广州南沙资产经营有限公司共同合资成立的广州南沙开发建设有限公司(简称“南沙创建”)负责开发建设。
公开资料显示，南沙湾同时还是广州唯一临海区域，其超过7公里的海岸线，是珠江口天然良港。在其60公里半径内，拥有约4000万人口，辐射广州、香港、澳门、深圳、东莞等14座城市，其陆海空交通非常便利。
在如此重要的地块建设起来的住宅，会不会带动香港人前来置业？又会给南沙乃至整个广州的楼市带来怎样的影响？
合富辉煌首席分析师黎文江认为，霍家在南沙以住宅为主的项目占据较好的地理位置，一线沿海，这些独特资源都会吸引港澳人到这里买房，至于能否掀起香港人在广州的置业潮，目前还不能判定，因为目前限购政策仍在执行，除非港澳人来南沙置业的政策面会稍微松动一下。
“虽说现在南沙要打造小香港和粤港澳合作示范区，但能否建起来的关键还是看南沙的定位和开发运作理念，若按照为香港人置业、办产业的想法进行安排和营销，那霍家住宅吸引香港人来置业是有可能的，但孤掌难鸣，想要有大的带动作用还是很难的。”知名房产专家韩世同认为，霍家启动住宅开发很难给南沙楼市及整个广州楼市带来较大影响。霍家住宅开发定位为休闲旅游度假盘，但南沙新区规划中没有一条说要打造滨海旅游度假区，规划是要打造粤港澳合作区。
但也有人认为，霍家住宅项目的未来售价可能会起到风向标的作用。社会科学院研究员彭澎认为，霍家住宅地块地理位置等方面相对优越，未来开发的住宅项目的售价将起到风向标的作用。但是，此项目带动香港人前来置业则是有限的，毕竟开发房地产不像填海那么简单，如果南沙产业不能集聚，南沙的房地产市场发展相对缓慢，区域经济发展也不会那么快。
他们说
社会科学院研究员彭澎：拥有南沙最好的地块住宅可能是南沙房价新高
南沙的发展历程始终以其定位的变化而变化，早期属于番禺区，是区级末梢，后来升级为区后成为广州末梢，最近成为国家级新区，地位不断提升，这也成为炒作热点，房价飙高得有点出人意料。
现在是霍家应该获得回报的时候，尽管当时拿地价格很低，但毕竟挨了这么多年，现在霍家基本上拥有南沙最好的地块，有很多开发商都是从霍家手里拿地。霍家未来自己建住宅，可能会是南沙房价最高的项目，其定价将起到风向标的作用。
香港人对在南沙置业持怀疑态度，他们一方面担心南沙和香港抢饭碗；另一方面也认为南沙不会发展这么快，毕竟霍家在南沙挨了二十年，但一般香港人是不会挨20年的。
合富辉煌首席分析师黎文江：南沙还需要先行先试政策带来人气
南沙发展提速，关键还是政府规划的落实，市长说未来三年看到南沙新区框架，所以真正能起推动作用的是规划的落实。南沙区域房价不是霍家住宅带动，早就已经上涨了，商业性开发对房价的影响并不是很大，但有一定拉升作用，因为南沙湾在商业项目上发展了旅游、酒店等，先行先试带来人气，带动了南沙氛围、档次、人流的提升，是这种逻辑下有可能促进了房价的提升。
未来南沙发展前景还是清楚的，一方面承接广州中心城区任阔的向外疏散，和外地人口的增加；另一方面产业发展，越来越多的人会有居住需求，但两三年后这种需求才能完全显现，房产投资价值也要在两三年后显现。
知名房产专家邓浩志：未来霍家住宅以广州买家为主
霍家开发住宅，对南沙楼市影响不大，因为其开发不能一蹴而就，要分阶段进行，所以整体供应量不会有质的变化，而且就目前来看，它也只会做一般性住宅项目，参与到大的市场开发中。由于限购，未来霍家住宅以广州买家为主。霍家开发住宅对房地产市场开发有支持作用，速度提升，大趋势将动起来。
霍氏南沙开发项目一览
1、南沙天后宫：东南亚最大的妈祖庙。建于明朝，1995年由霍英东捐捐资重建。
2、南沙资讯科技园：园区占地面积42.7平方米，2002年12月底首期工程落成。
3、南沙滨海公园：总占地面积近80万平方米，特有树种突出广州滨海城市公园特色。
4、蒲州花园：占地面积23公顷。
5、英东中学：2004年，由霍英东亲手创办了这所广东省一级全日制寄宿中学。
6、南沙大酒店：广东首家外商五星级酒店，霍英东继白天鹅宾馆后的又一力作。
7、国际化商务：包括南沙香港中华总商会大厦、蒲州广场等一系列项目。
8、南沙奥林匹克广场：南沙游艇会南侧，总面积2000平方米。
9、综合性宜居滨海新城：南沙未来将发展成为集低碳、生态、运动、休闲、居住为一体的综合性滨海新城。
10、南沙游艇会：总占地17万平方米，计划建352个水上游艇泊位及120个陆上泊位。
11、南沙高尔夫球场：两个国际级标准18洞球场，大型练习场逾30条球道。
12、南沙客运港：一小时到达港澳。
(作者：徐凤 孙小婷)
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