财经周评（12-61）：政府应立法要求开发商召集业委会

彭澎（原题：关键是成立业主大会，社会组织筹备是否可行？）

政府应立法要求开发商召集业委会

2012年11月21日南方日报 

　　彭 澎

　　近日，广州市政府法制办公室公布《广州市物业管理办法（征求意见稿）》公开征求公众意见，长期以来烦扰广大业主的物业管理问题终于迎来了一个较为全面的管理框架。由于现今大多数小区都没有业委会，许多业主都有“被管理”、“被代表”的感觉，导致许多物业纠纷都存在权利无法声张和保护的情形，因此，如何成立业委会或者说如何筹建业主大会就成为《办法》中最受人关注的焦点。

　　《办法》提出，业主大会可委托社会组织筹建，这确实让人耳目一新，可谓另辟蹊径。毕竟靠业主自发成立，往往受到开发商和原物业管理部门的阻挠，这在许多小区甚至引发暴力冲突；而近年来尝试让政府协助成立业委会的实践也不能说是成功的，因为房管部门更多是指导，出面协调的往往是街道或居委会，面对强大的开发商不仅力度不够，往往也得不到业主的信赖。

　　不能自发，也不能靠政府，因此，作为第三方的社会组织自然就浮出了水面，有可能是一种合理的选择。

　　《办法》亮点很多，包括规定可委托社会组织筹建业主大会；新建住宅前期物管费实行“酬金制”，且不得超过政府指导价；业主可成立监事会，避免业委会以权谋私；业主还可通过网络短信表决小区事务；等等。其实，成立真正能体现业主意志的业主大会及业委会才是纲举目张之“纲”。

　　就业主大会及业委会的成立来看，《办法》规定街镇政府部门在收到业主大会申请后，“负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组”，甚至规定了“筹备组组长由街道办事处或者镇人民政府代表担任”。但是一系列成立的手续及繁琐事，让许多业主望而生畏。于是，《办法》又规定，“筹备组可以委托具有专业知识和服务能力的社会组织开展筹备工作”。这确实是一种新的思路、新的办法。

　　首先，这种社会组织更加专业。由于其成立和开展相应业务是在政府主管部门的同意之下，政府工作人员作为“筹备组组长”对这类社会组织的公信力和专业知识应该有所了解，甚至这些社会组织还可能较方便获得政府资讯，如果有律师、物业专家、社会专家等参与，一般来说会比业主自发筹备业主大会更加专业。这也符合许多社区工作更加社会化、专业化的方向。

　　其次，这种社会组织更加有精力。业主除了部分退休人士和热心人士之外，大多数没有更多时间用于社区工作上，如果形成委托关系，这种社会组织可能会全力以赴地开展筹备工作，比起业主自发成立可能事半功倍。

　　再次，这种社会组织更加超脱。在某种意义上，由于与小区物业没有直接利益关系，第三方组织也会更加客观、超脱，较易为各方所接受。

　　当然，有利往往也有弊。一是这种工作怎样收费，尤其是事前的收费，包括万一筹备不成功其支付的劳务如何补偿？二是这种社会组织会不会受到各种利益关系利诱，从而失去第三方的客观性，有关部门包括政府派出的筹备组组长如何监督其工作？三是这种社会组织是允许多家竞争还是限定一家或数家，由政府采购、特许经营？

　　根据《办法》规定，没有开发商也可组建业主大会。这往往是在开发商不配合甚至阻挠业主大会成立的情况下，业主在政府派出的筹备组组长甚或第三方组织的帮助下成立业主大会将遇到的情形。但是，如果新建住宅前期物管实行“包干制”、“酬金制”，而开发商又不配合，那么业主大会成立所需经费由谁来支付？所聘请的第三方组织的费用又由谁来支付，可否动用被开发商及其前期物业公司所掌握的物业管理费。为此，《办法》还要把物业服务收费的管理更加严格起来，并考虑到因成立业主大会而产生的纠纷影响经费的使用问题。

　　至于可以监管这些费用的监事会，如果业委会都成立不起来，想必监事会更加成立不起来了。因而，也可参考北京的《办法》，开发商在出售楼盘时要负责启动业主大会，否则可能要担负更多的前期物业费。广州可直接要求开发商在交楼一年内启动业主大会成立，否则将受到处罚！

　　（作者为南方民间智库专家委员会副主席）