问政风暴（12-142）：物业维修基金如何增值和取用？

彭澎接受《羊城晚报》采访

题外话：广州全市物业专项维修基金总额达70多亿元，都在银行里以活期存款计息，每年增值不到1%，而业主要使用却不那么容易。当许多楼龄达到10-20年之后，有小区业委会提出能否使之买国债加快增值的幅度，也有小区提出提取使用遇到双2/3通过的难题。维修基金何去何从开始让业主关注了。

维修基金变相缩水   业主忧再过10年房屋没钱修

羊城晚报 | 2012-11-13

迟早缩晒水啦！漫画/陈春鸣

　　文/ 羊城晚报记者 李春暐

　　广州的物业维修基金有多少？职能部门公布，截至今年7月，广州市物业专项维修基金归集额72.51亿元。如此一笔巨款，相当多业主不了解，它们大都只存在固定的一两家银行，利率仅以活期存款进行计算。

　　一边是快速上涨的物价，一边是近乎“零增值”的物业维修基金。市内一些小区的业主就意识到其中的问题。11月11日，荔湾区金盈居举行了一场由华南和谐社区发展中心组织的关于物业维修基金应该如何保值增值的论坛，与会业主代表、学者都呼吁政府部门正视，维修基金管理制度改变已经刻不容缓。

　　现状

　　惨———“童话破灭”

　　想用维修基金购买国库券金盈居耗时3年走回原点

　　“我就是想不明白，拿我们业主的钱买较为增值的国库券，为什么就这么难？”论坛上，金盈居业委会主任练志群一次次向并不在会场的“相关部门”发问。他的困惑情有可原：原本小区有望在全市范围内首个“吃螃蟹”，但走了3年的路，又走回了原点。

　　2009年，随着房价的逐步回升，一般市民越来越能感受到物价稳步上扬所带来的压力。作为继越秀区丰景大厦后第二个实现业主完全自我管理的小区，练志群介绍，他和业委会成员开始考虑把物业维修基金从存款改为购买国库券。

　　练志群说，这种考量在于小区维修基金2003年至2009年“糟糕的增值表现”。他说，在这七年来，存放在农业银行的过百万元，平均年增值不到1%，“比定期一年利率还差”。

　　练志群给与会者算了一笔账，如今通胀率在5%左右，这意味着物业维修基金年亏损达到4%，“一年损失就达到4万元”。他还介绍，细心的业委会成员也咨询过同期的贷款利率，这笔数字的商贷利率在6%至8%之间，“银行在里面居然可以吃7个点的利息差，可谓暴利”。

　　为了“公平”，也为了给房子一个可维修的将来，练志群有了把物业维修基金提出转买较为保值的国库券的念头。但这个童话般的设想，结果是苦涩的。他介绍，刚开始的时候，房管部门就要求小区双过2/3的业主（即面积、总户数都过2/3)提出请求才予以受理。练志群介绍，作为一个已经有备案业委会的小区，原本不必走这个过程，但他还是启动了“收集签名意见”的程序。

　　2010年下半年，金盈居经过组织全体业主(301户)投票，经74.75%的业主同意后，向市房管局提出申请，希望从累计积存约114.5万多元的维修基金中，取出80%以上，即100万元代为购买三年期国债进行保值增值，余额则用作应对房屋安全方面的突发事件备款。今年2月，广州市房管局物业专项维修资金管理中心口头回应，允许给广州首个申请以维修资金购买国债的荔湾区金盈居业主购买国债。

　　但就在近日，广州市房管局物业专项维修资金管理中心及管理物维资金的农业银行相关工作人员约见练志群，并向其介绍，目前农业银行按三个月定期的利率给全市的物业维修基金计息。根据计算，2012年前三季度物维存款三个月的利率为3.1%，“这个利率高于财政部5年以下的国债发行利率(一期除外)”，“对比银行存款利率和目前国债利率，银行存款利率有较大优势，且有较大的上升空间，不建议物业维修基金资金购买国债。”

　　三年的路，走回原点。但练志群和他的业主们没有放弃，一直默默与职能部门打交道的他们，开始选择在大众媒体发声，寻求社会上在物业维修基金问题上形成更大的共识，“归根到底，钱是业主的，房子也是业主的。我们不能让这些钱一直贬值或是没有得到合理的增值，房子和我们，都不应该老无所养”。

　　忧———“公众蛋糕”

　　维修基金存放银行正贬值再过10年房屋大修怎么办

　　已经缴纳了20几年的物业维修基金，会不会成了有心人的大蛋糕，而只有业主吃不到？华南和谐社区发展中心主任周活宁就介绍，这份担忧正在成为现实。同样根据职能部门7月公布的数据，广州市物业专项维修基金归集额72.51亿元，累计使用7246万元，仅使用了不到百分之一。

　　“我们很想追问，这些钱到底被怎么使用？”周活宁说，根据中心调查结果，维修基金大部分存放在农业银行，随着时间的推移，也有一些小区反映存放在建设银行、广州银行，“我们也知道，银行的钱，是不会放在那里动也不动的”。

　　周活宁说，以一个小区动辄百万的维修基金规模，完全应该享受VIP级别的服务，“但事实上，在处理这笔钱方面，职能部门和银行反而是强势。很多小区领到的，是相当于活期存款的利息，年利率不到1个点”。

　　周活宁向与会者介绍了他刚刚去番禺一个豪宅楼盘调研的结果，该小区物业维修基金有3000多万，碍于“双过2/3”的规定，一直无法拿出使用。很多设施的损坏也只能依靠业主付钱垫支。

　　但另一方面，没有成立业委会的小区，物业维修基金又可能成为物业公司的小金库。一些业主就介绍，自家的物业管理公司以小区设施损坏为由，要求业主联名支持提取物业维修基金，“坏了哪里不肯说，有没招投标也不肯说，完全是一笔糊涂账”。据介绍，此前就有物业管理公司被“抓现行”，涉嫌虚报、冒用、挪用维修基金达20万元。

　　“这个接近百亿的‘大蛋糕’，只有业主吃不到”，周活宁担忧。距离第一批商品房开售，已经超过20年，楼房问题逐渐显现。“我很担心，再过个10年，因为原地踏步而贬值的维修基金，还能不能承担房屋大修的‘重任’”。

　　专家

　　维修基金的使用与监管如何拿捏考验政府智慧

　　尽管维修基金的使用存在种种不如意，但与会的业主代表和专家学者仍有一个共识，即“物业维修基金的使用不能放得太开”。

　　周活宁举了前两年天河南某小区的例子，由于政府征用道路，小区获得了数百万的现款。业委会成员将其购买了理财产品，一下子引起了轩然大波，最后不得不由职能部门协调解决。“物业维修基金不能也不应该购买具备投资风险的金融产品。”周活宁说，这笔费用的公共属性注定了它只能选择“稳赚不赔”的处理方式。而且，使用门槛绝对不能大幅降低，“不然的话，有可能会引致滥用”。

　　广东省体制改革研究会副会长彭澎就认为，维修基金要解决两个问题，第一就是“如何用”，第二就是“如何保值”。他介绍，现在维修基金的使用必须跨过“双2/3”的门槛，对于一些已经成立业主委员会的小区来说，意味着要做很多重复的工作。现场有业委会主任就向记者介绍，一个1000户居民的小区，从书面举行业主大会到最后签名落实，“要差不多三个月的时间”，这意味着，这段时间内，损坏的小区设施只能遭遇垫付维修乃至不修的尴尬境地。因此，彭澎认为“应该考虑更为便捷而安全使用这笔费用的方法”。

　　此外，他也认为，小区业主对维修基金转换存储方式的初衷，在于对通胀的担忧。政府职能部门就有必要提供比现在更为“保值”的理财方式。此前，金盈居就介绍，国土房管部门介绍，可以提取维修基金总额的70%购买国库券，其余款项必须留作应急使用。彭澎说，这意味着有7成的款项理应有获得比现在收益更高的方法，“相关部门能不能把这部分转为三年定期，乃至五年定期？这样的话，钱依然留在银行，收益提高，业主也可以安下心来”。

　　官方

　　维修基金酝酿变革或将设置专户管理

　　对于业主所担心的问题，羊城晚报记者就了解到，维修基金的管理有望在近期内取得进展。

　　据广州市国土房管部门介绍，广州维修资金管理酝酿着变革。据透露，根据相关领导的批示，广州市计划近期通过公开招投标的方式招聘维修资金专户管理银行，并由银行出资建设全市统一的物业专项维修资金信息化管理平台。平台建成后将大大提高市内维修资金管理水平。相关职能部门也拟重新出台《广州市物业专项维修资金管理办法》，将在制度上、体制上、机制上更进一步规范和完善维修资金的管理。