热焦点评（12-222）：楼市限购两周年评价有分歧

彭澎接受《南方都市报》采访

题外话：广州限购两周年如何评价其效果？应该说控制房价过快上涨的目标达到了，抵制投资投机需求的目标部分达到了，使房价回归合理价位基本上没有达到。因此，最多得分为60分！有意思的是，限购的效果房地产界算是比较满意；普通群众并不满意；地方政府觉得可以适可而止；中央要求不放松但也没加码。

广州版限购令出台两周年 一手房价涨约7 .7%

2012-09-28 南方都市报

今年年初至今一手房成交均价约为1.26万元/m2，比限购当年涨约900元/m2

时隔两年，余华再次来到天河某楼盘，样板房还是那间样板房，户型还是那个户型，房价却不是当年的了。“两年前2 ..5万元/平方米可以买的房子，今日却需要3 .2万元/平方米了。以遏制房价上涨为目的的限购令怎么没使房价降下来，还使房价攀升了呢？”余华无奈地感叹。

房价比限购前略升

2010年10月，广州国土房管局联合人民银行、广东省银监局以及地税部门公布了广州版限购令，包括限制居民购房套数、实施限制贷款等措施。两年过去了，广州的房价变化情况如何？

据克而瑞调查数据显示，2011年，广州一手房(包括住宅和商住两用房)成交均价每平方米为1 .2038万元，比2010年的1.1692万元/平方米上涨2%；2012年年初到现在，广州一手房成交均价为1.2599万元/平方米，比2011年环比上涨4%，较2010年1.1692万元/平方米上涨约7.7%。

从官方统计的住宅数据也能看出这一增长态势。南都记者根据广州市国土房管局发布的数据统计发现，在2009年，广州十区一手住宅成交均价为9346元/平方米，至20 10年和20 11年，分别上涨至13074元/平方米、13401元/平方米。今年上半年，广州新建商品房住宅成交均价为13615元/平方米。

这两年一直没有购房的余华，再次来到天河某楼盘，样板房还是那间样板房，户型还是那个户型，房价却不是当年的了。“两年前2 .5万元/平方米可以买的房子，今日却需要3 .2万元/平方米了。以遏制房价上涨为目的的限购令，怎么没使房价降下来，还使房价攀升了呢？”

合富辉煌首席分析师黎文江表示，广州还处在城市化建设的过程中，相应的需求还在增长，土地价格再上升，物价水平和居民人均收入都在提高，这一系列综合因素下，房价整体相对稳定，没有大涨大落，这意味着限购政策还是发挥了一定作用的。

成交量连环降

限购虽然没能限制房价上涨，但有效限制了一手房的成交量。

根据广州版限购令，不论是本市户籍亦或是非本市户籍，只要已有一套房，只能再购买多一处房产，包括商品房和二手住房，其中对非本市户籍的居民要求能够提供2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。在此政策下，很多人被拒之购房资格的门槛之外。限购后的这两年时间里，广州一手房成交量呈现连环降的现象。

克而瑞的统计数据显示，限购令出台的2010年，广州一手房成交量为8 .77万套，比限购前的2009年的10 .36套下降15%，下降幅度相当明显。而2011年，广州的一手房成交量为7.67万套，比2010年下降12.6%；2012年年初到现在，广州一手房成交量为6.56万套。

另从新增供应量来看，今年的一手房新增供应量可能创近五年来新低。数据显示，今年年初至今，广州一手房的新增供应量仅有约5.5万套，比2011年的10 .4万套下降五成，比新增供应量相对较少的2009年的8.4万套还要下降34.59%。

黎文江表示，限购政策对成交量的影响是比较大的，2007年广州一手房成交量去到800万平方米，2008年因为金融风暴下降到550万平方米，2009年因为政府救市政策，又上升到970万平方米，2010年推行限购政策，一手房成交量又下滑到了650万平方米，2011年下降到570万平方米，估计今年一手房成交量不会超过600万平方米。

逾六成网友认为限购2年房价没降

普通市民怎么看限购令对房价的影响？据南都联合新浪乐居调查数据显示，超过六成的网友认为，限购抑不住房价，在限购这两年时间里，广州房价还在涨。

但限购确实限制了部分人的购房需求。在限购的这两年里，参与此次调查的77%的人都没有买房，不买房的主要原因一方面是因没购房资格，另一方面是因为房地产在整体宏观调控背景下，整体房价呈现上涨的态势，相当一部分人选择持币观望、等待时机。

54.5%的网友表示，现在还不是购房时机，仍然选择持币观望一段时间。而认为现在适合购房的人数，占比为23%。

专家看法

同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文：限购基本达到预期目标

限购政策总得来讲还是“不得已而为之”的政策，从市场基本规律来讲，行政管理手段的介入有可能会打破市场经济规律，影响到资源配置，加上中国现在在房产消费上有按揭等多种房产贷款政策，包括这些政策在内的一系列制度本身就对房产市场有影响。而房价高也是因为市场不断有需求。

广州房屋限购政策的出台，对于抑制广州房价过快增长，起到了非常关键的作用，是经济调控环节中的关键工具，可以称之为“基石”。限购政策在出台的时候，也是广州房价涨速较快的时候，现在来看，政策的确抑制了过快增长的局面。可以说基本达到了预期目标。

限购政策控制住了一手房成交量和市场需求两个方面。去年一手房成交量575万平方米，限购实施后成交量明显下降，今年也是维持在500-600万平方米的成交量。从需求角度来说，控制住了投资性买房，包括本地的和外地的。从房价上来看，今年的房价基本维持在了1.3万-1.4万元/平方米(以8月为例)，变化不大。

合富辉煌首席分析师黎文江：限购抑制了房价过快上涨

限购政策对房价起到一定的抑制作用，广州房价在近两年始终维持在1.3万元/平方米左右的水平，上下幅度不会超过10%。

其实，房价涨与跌主要看供求关系，供应大于需求，价格就会下降，供应小于需求，房价就会呈现上涨的态势。2006、2007年政府加大土地供应量，希望能够通过增加“供”，降低房价，但没有成功，因为土地并没有变成住房，反而被大量囤积(这才有了后来政府要求土地不能囤积超过两年时间)，这是通过改变“供”这一方来调控房价。

现在的政策是对于“求”的调控，虽然没有达到使得房价下降的目标，但是，却实现了房价趋于平稳，有效控制了房价过快增长的问题。

为什么调控没有能使房价回归到较低价位？一是因为城市化建设还在推进，需求还在增长；二是因为不断有资金的投入，土地价格上升；三是因为物价水平在上涨，房屋成本也就相应提高；四是居民收入提高。

所以，一方面总体购房能力在增强，另一方面，劳动力价格上升等综合因素而导致房屋成本在上升，房价不可能下降。

广州市社会科学院研究员彭澎：限购没使房价回归低位

从限购政策来看，没有达到整体预期目标，但部分目标还是达到了，如，抑制了投资客的购房需求。

所以，不能说限购政策对房地产市场没有影响。整体来看，限购政策的影响主要表现在四个方面：一是使得需求一致化了；二是广州一手房成交量下降；三是土地出让使市场变得冷清；四是广州房价趋于稳定。

要指出的是，限购政策确实没有能使房价回归到较低价位，只是使房价趋于稳定的价位。

限购政策对成交量的影响是较大的。限购政策出台后的两年时间里，成交量呈现持续下滑的态势，但这是短期内的影响，长期会如何，还很难做判断，毕竟有很多不确定因素。

采写：南都记者　徐凤