热焦点评（12-221）：物业维修基金如何使用并增值？

彭澎接受《南方都市报》采访

题外话：小区的物业专项维修基金如何使用并使之增值，再次引起人们关注。一方面申请使用困难不少，另一方面放在银行利息不多。但为了支付方便，为了保险起见，关于其可否用于保守型投资仍是需要进一步探索的。而用于投资，谁来管理呢？有没有相应人才呢？显然，继续躺在银行里也是说得过去的。

广州72.51亿元房子养老钱只用了1% 剩下的都在银行睡大觉

专家建议拿出部分维修基金存定期，让钱生钱

  广州读本 黄金楼市   稿源:南方都市报   2012-09-28 作者:邱永芬 

摘要：如果将72 .51亿元存在银行，按建行活期0 .35%利率算，每年可产生2537 .85万元利息，每天会有7 .0495万元；如果按建行定期一年3 .25%算，每年可产生2 .356575亿利息，相当于每天有65 .4604万元增值。

    如果将72 .51亿元存在银行，按建行活期0 .35%利率算，每年可产生2537 .85万元利息，每天会有7 .0495万元；如果按建行定期一年3 .25%算，每年可产生2 .356575亿利息，相当于每天有65 .4604万元增值。

    这笔钱的户主，分别属于广州近3000物业小区，由100多万户主缴纳。这笔钱，是小区的物业专项维修基金(以下简称维修基金)，房子的养老钱。

    一直以来，不时会有小区业主反映物业专项维修基金使用困难，事实上，钱一直在那里。而一些专家则认为，与其让维修基金长年“睡觉”，倒不如在确保安全的情况下，学会让其钱生钱。

    房子养老钱，想用不容易？

    “物管都找我签名一段时间了，但电梯至今还未修好！”越秀区逸海华庭业主小兰说，小区有一部电梯9月初就坏了，原本三梯8户变成两梯8户，电梯不够用导致业主乘电梯时需要排队，“有时一排就半个钟”。

    事实上，逸海华庭物管负责人老吴已于9月20日向广州市国土房管局申请使用维修基金，并按要求两次通过2/3的业主签名同意，但9月26日将已签名的申请名单递交银行时，方发现其中一户业主的账号不对，需要重新核算。

    “只有核对无误了，才能递给银行申请，可能要到10月20日左右才能申请到资金了”。对于有关部门审批时间，老吴表示心里没底，他认为“可能还要一个月才能申请到资金”。

    “申请使用维修基金的审核时间一般需要10至15个工作日。”市房管局坦承，具体工作日以提交有效资料后开始计算审核时间，如审核过程中发现资料不符合规定或资料与现场情况不符的，则会要求申请者将资料补齐或完善手续后再提交审核。在此情况下，维修基金使用申请的审核时间是从补齐资料或完善手续后重新计算。

    这或意味着，那台故障电梯从故障到修复，最快也需要大约一个半月。如果期间有业主反对或无法及时签名，那整个申请到维修时间将被相应延长。

    小修费用谁支出，相关条例未说明

    今年7月，广州市国土房管局相关负责人表示，近年来维修基金启动率每年都有20%至30%左右的增长，仅2011年，就有大约300多个小区成功申请并使用了维修基金，使用额大概有1000万元。平均下来，相当于每个小区用了3万多元。

    不过，对于那些几百元或不上千元的维修费用，有的小区表示愿意自费解决。

    大约今年五月起，天河区珠江新城黄埔大道中平云路新城雅居某栋二楼楼梯出现漏水迹象。水滴从三楼天花板滴到二楼的楼梯护栏上，经过数月累积，护栏已堆起一堆类似钟乳石的白色石灰。

    面对小区业主反馈，该小区物管负责人李女士称，由于开发商开发了多个楼盘，但维修工屈指可数，所以迟迟未往新城雅居修复。

    “漏的面积那么小，估计是某一户人家的水管漏了”。李女士称，“这点小漏几百块钱就搞定，就不打算动用维修基金了，又不是几千上万元，免得申请也麻烦，管理处自己出就好了”。她说，小区打算在国庆节后对每栋楼梯的栏杆、水管、电灯进行粉刷或换修，在小区装上摄像头，届时需要动用几千上万元，打算召集业主们签字同意。

    根据广州市物业管理条例，物业维修基金是用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。但对于小修费用该如何支出由谁支出，相关条例并未说明。

    至于新城雅居不动用维修基金维修是因为属于小修，还是出于怕劳烦业主签名，李女士未做表态。

    房子养老钱累计仅使用7246万元

    新城雅居于2003年底开盘，小区物管称，小区保养一直很好，此前从未动用过维修基金。资料显示，该小区占地12030平方米，约有224户人家，分A B两区，其中B区建筑面积约8036平方米。若以当年每平方米建筑面积40元征收维修基金，这意味着该小区仅B区就有32万多元，加上A区，总资金或超50万元。在过去长达9年时间里，这50万元就一直在银行里睡大觉。

    “的确是这样，有的大型小区光维修基金就达上千万元”。市房管局相关人士坦承，由于维修基金是房子的养老钱，不是一般的钱，高利息也会产生高风险。对于维修基金是按活期还是定期算利息，该名知情人士表示“一两句话讲不清楚，具体得问银行”。

    数据显示，截至2011年12月，广州市物业专项维修基金涵盖全市十区两市的2670余个物业小区、116万户业主，由于涉及范围广、数量大，以及相关法律法规不健全，造成多年来物业维修基金收缴率偏低。“今年1月1日起，我市开始实施维修基金预交存制度，即由开发建设单位在办理房屋预售证或产权初始登记前预交存维修基金，维修基金归集量有较快增长。”广州市国土房管局表示，仅今年前7个月，维修基金归集额约15.7亿元，与去年同期相比增长166%。

    据房管局统计，截至2012年7月，广州市物业专项维修基金归集额72.51亿元，累计使用7246万元，相当于才使用了百分之一，而余下的钱，都存在银行。

    市房管局认为，维修基金目前使用较少的原因主要是这些商品房房龄较短，维修量较小。随着房龄的增长，维修基金的使用量将逐年加大。

    紧急情况下如何申请维修基金或有新规

    对于目前业界反馈申请使用维修基金时间较长，广州市物业专项维修基金管理中心表示，维修基金的使用效率与使用安全是相辅相成的，须在保证维修基金使用安全的前提下提高使用效率。按照管理中心的规定(目前从化市、增城市、花都区、番禺区除外)，在接到维修基金使用申请后，将对申请资料进行审核，包括资料是否完整、齐全，业主签名是否规范、有效等，并需和物管公司或业主委员会约定时间查看现场，经核实，如符合维修基金使用规定，手续完整、资料齐全的，管理中心将在规定的工程时限内完成审批，一般在15个工作日以内，不会出现需要三个月才能批复的现象。

    广州市物业专项维修基金管理中心表示，目前拟制定《广州市物业专项维修基金管理办法》，设置紧急情况下使用维修基金的情形和规定，确保紧急情况下物业得到及时维修。

    据介绍，届时市物业专项维修基金管理中心也将在业主意见签名、过户、审批等方面做出努力。如信息化管理平台建成后，可采取短信签名、电子签名等形式解决签名难的问题；在审批时间上再研究，将时间再压缩一些。同时，加大维修基金业务的宣传力度，让申请使用人熟悉使用程序，进一步方便业主维修基金的使用。

    巨额基金可钱生钱？

    据了解，国家相关规定商品房的保修期一般为两年，其间出了问题为开发商所维修。这意味着业主在缴纳维修基金两年时间里，这笔钱可以不动用。

    以截至今年7月份计算，全市维修基金归集额为72.51亿，若全部存在建设银行，按活期年利息0 .35%计算，每年会有2537.85万元，日均利息高达7.0495万元。而以定期计算，如果将72.51亿元存在银行，按建行定期一年3.25%利率算，每年可产生2.356575亿利息，相当于每天有65.4604万元(按360天算)增值。定期一年的利息额会是活期的约9.3倍，增值相当可观。

    目前，江苏省已有小区申请将活期转为定存，获取增值。以南京河西嘉业阳光城小区为例，该小区一期有维修基金1400万元，后成功申请到将1000万作为公共维修基金，其中200万元存两年定期。这一操作将令小区每年可多出62万元左右的利息收益，届时分摊到708户人家每户可有876元收益。

    广州社科院研究员彭澎表示，其实国家有相关规定，可以将一定比例的维修基金用于买基金，或进行保守投资，但需以安全性为第一。

    “至于以多少比例来买基金、存定期等，也需要相应的人士来指引”。彭澎表示，今年国家也有相关政策指引，建议物业管理处可以尝试性地实践一下，让维修基金钱生钱，但需保证有一部分资金随时可以变现使用。

    采写：南都记者　邱永芬

    算算账

    存活期　日均利息7 .0495万

    以截至今年7月份计算，全市维修基金归集额为72.51亿，若全部存在建设银行，按活期年利息0.35%计算，每年会有2537.85万元，日均利息高达7.0495万元。

    存定期　日均利息65 .4604万

    以定期计算，如果将72.51亿元存在银行，按建行定期一年3.25%利率算，每年可产生2.356575亿利息，相当于每天有65.4604万元(按360天算)增值。定期一年的利息额会是活期的约9.3倍，增值相当可观。

    南都制图：刘寅杉

    维修项目真实发生，并在规定的维修基金使用范围内，即属于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

    物管公司、业主委员会或相关业主根据维修和更新、改造项目提出使用建议及维修方案，在物业管理小区(楼宇)向维修基金列支范围内的业主公示至少连续5日。

    维修方案须征得维修基金列支范围内专有部分占建筑面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主签名同意后，再次公示不少于连续5日。

    物管公司、业主委员会或相关业主持相关资料到维修基金管理部门提出使用维修基金的申请。申请资料需齐全，由物管公司和业主委员会加盖公章确认其真实性和有效性。

    维修基金管理部门对物管公司、业主委员会或相关业主提交的申请材料进行审核，派工作人员(通常两人以上)到现场查看情况是否属实，并出具审核意见。

    获维修基金管理部门同意后，物管公司或施工企业按照一定程序进入组织施工。

    物管公司和业主委员会组织工程验收。

    物管公司、业主委员会或相关业主持工程竣工验收报告，维修项目工程款发票等相关资料到维修基金管理部门办理划拔维修基金的手续，完成动用维修基金流程。